Есть ли жизнь за городом?Чем отличается городской дом от индивидуального жилья в коттеджных поселках?

Пофантазируем, читатель? Разберем 200-квартирную «высотку» каменных джунглей на 200 отдельных кубиков-домов, разбросаем их в чистом поле под Ростовом, объединим дорогами, коммунальными сетями и оградой. У нас получился коттеджный поселок, который растет не вверх, наступая на облака, а вширь.

Загородное строительство Ростова пережило пятилетку интенсивного подъема: под мегаполисом заявлено более 30 проектов коттеджных поселков. А в посткризисном 2009 году их было два или три. Пришедшая к нам мода формирует новый тип индивидуального жилья.

Совместно экспертами рынка недвижимости  «Ростов-Дом» осмысливал суть формирующегося стиля загородной жизни.

Вы — хозяин своего мини-города!

Застройщики коттеджных поселков в различных регионах РФ позаимствовали идею у Москвы, которая в свою очередь  переняла ее у Запада. Однако в отечественном коттеджном поселке сформировался совершенно иной стиль жизни.

— На Западе интенсивное развитие малоэтажного строительства в крупных городах началось с застройки периферийных районов, расходы на сети и дороги брало на себя государство, — поясняет Константин Швалев, генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании, строящей элитный поселок  «Старочеркасская Ривьера». — Девелоперы обычно строили дешевые быстровозводимые дома. Так сформировался особый тип примыкающих к городам малоэтажных микрорайонов с жильем, доступным большинству граждан.

В российских же городах, и в Ростове — в частности, дополнительной нагрузкой на покупателя ложится возведение «коммуналки» и дорог, а также социальных объектов. Недоразвитость инженерии на многих периферийных участках усложняет процесс строительства. А криминальная обстановка на городской окраине вынуждает возводить заборы и КПП. Как говорится, «тяжело в деревне без нагана…»

В результате застройщики коттеджных поселков, продают покупателям не только дом с землей, но и окружающую среду — специально огороженную и охраняемую. Этот необходимый «довесок» находится в коллективной собственности всех владельцев недвижимости. Купив же дом в Ростове, мы никогда не станем совладельцами городского водоканала, улиц, парков и площадей.

— Главная причина, почему я купил недвижимость в «Старочеркасской Ривьере», а не в Ростове, — возможность создавать благоприятную жизненную среду, — говорит другой эксперт, Сергей Павлов (фамилия по просьбе собеседника изменена. — Ред.). — Допустим, в городе под своим домом на чужой муниципальной земле я захочу разбить газончик, посадить деревья. Где гарантии, что их не уничтожат? Наверное, чтобы заниматься всем этим в Ростове, надо быть альтруистом и философом, поскольку КПД окажется значительно ниже затраченных усилий. Давайте ответим честно на вопрос: что принципиально изменилось в мегаполисе за последние пять лет? Стало ли здесь меньше пробок, свалок, уличных попрошаек?

При этом Сергей отмечает очевидный результат коттеджного строительства последней пятилетки: на прилегающих в столице ЮФО территориях успели вырасти несколько приличных «мини-Ростовов» с принципиально иными стандартами жизни.

Среда как бонус к дому и земле

— Конечно, стиль жизни в уже благоустроенном коттеджном поселке отличается от городского, — говорит руководитель отдела «Домовладения и земельные участки» риэлторской компании «Титул» Ирина Давыденко. — Наши клиенты в «Солнечном», например, очень довольны и охраняемой территорией, и детскими площадками, и социальным окружением. Они вряд ли откажутся от такого жилья в пользу индивидуального дома в Ростове или Батайске.

Наглядный пример создаваемой застройщиками архитектурной среды. Купив дом в «Старочеркасской Ривьере», клиент становится и собственником набережной, протяженность которой по завершении проекта составит около полутора километров.

Наглядный пример создаваемой застройщиками архитектурной среды. Купив дом в «Старочеркасской Ривьере», клиент становится и собственником набережной, протяженность которой по завершении проекта составит около полутора километров.

Что касается жителей загородных комплексов, то существование в новых условиях, похоже, провоцирует необратимые изменения в их психологии. Как известно, к хорошему привыкаешь быстро.

— Вообще, в «Ривьеру» я перебрался недавно, а раньше жил в «Солнечном». И за шесть лет так и не увидел здесь ни одного пьяного, валяющегося на земле, ни одного бомжа, — констатирует Сергей Павлов. — А в Ростове даже на самой дорогой улице — Пушкинской — жить не безопасно. Люди бегут в коттеджные поселки от пробок и криминала. А к самой территории «большого города», где по-прежнему работаешь, подсознательно начинаешь относиться уже как к промзоне — подобно шахтеру, вынужденному ежедневно спускаться в шахту. И на мусорные свалки на ростовских улицах скользишь уже почти равнодушным взглядом, оценивая этот малопривлекательный пейзаж почти как «производственную необходимость».

Ростовчане, растущие не в Ростове

Как уверяет Сергей, дополнительному привлечению покупателей загородного жилья более всего способствует безопасность для детей. Посему недвижимость в коттеджных поселках можно рекомендовать семейным людям. Ведь у «холостой» молодежи до поры до времени преобладают совсем иные потребности: тусовки, дискотеки, клубная жизнь, учеба в вузах, поиски работы и, разумеется, независимость от родителей, связанная с проживанием в съемных квартирах. Их время призадуматься о комфорте и безопасности еще не пришло.

В коттеджных поселках уже растет уникальное поколение горожан – «ростовчане, живущие не в Ростове».

В коттеджных поселках уже растет уникальное поколение горожан – «ростовчане, живущие не в Ростове».

—Я убежден: нынешние дети в «Солнечном» попробуют алкоголь и табак в 16–18 лет, а не 10–12, как это часто случается с тинейджерами из частных домов, расположенных на окраинах Ростова. И мне трудно представить, чтобы подростки в «Солнечном» или «Старочеркасской Ривьере», допустим, нюхали клей, собравшись на лавочке.  Вообще, дети в загородных комплексах — это отдельная тема. Задумайтесь: сейчас растет новое уникальное поколение ростовчан, чье детство проходит не в Ростове. Какими они станут лет через 10–15?

Купить дом вместо «трешки»

Уже подсчитано, что стоимость приобретения дома со сформированной «средой» в ряде коттеджных поселков сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры. Если верить социологам, большинство ростовчан давно хотят иметь индивидуальное жилье. Однако дефицит земли в Ростове и ее колоссальная стоимость вынуждают большинство горожан покупать квартиры в «небоскребах».

Эти компактные 96-метровые коттеджи с землей в поселке «Донской» продаются за 4 миллиона рублей — по цене обычной 3-4 комнатной квартиры.

Эти компактные 96-метровые коттеджи с землей в поселке «Донской» продаются за 4 миллиона рублей — по цене обычной 3-4 комнатной квартиры.

Строящиеся поселки стали одним из вариантов решения денежной проблемы. Выложив 3,5–5 миллионов рублей, здесь можно приобрести двухэтажный коттедж. В отличие от 70–80-метровой «трешки» аналогичной стоимости, его площадь составит 100–150 метров.

«Понаехали тут» из Ростова!

В качестве конкурентов коттеджным поселкам можно рассматривать расположенные в городской черте садоводческие товарищества, изначально предназначенные для выращивания картошки, а не постоянной жизни. Многие из них урбанизируются, строят сети, превращаясь в жилые кварталы. Причем, цены на землю и дома вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости в поселках, а качество «среды» вряд ли когда-нибудь выйдет даже на «среднеарифметический» ростовский уровень из-за узости сформированных улочек.

«Среда» в ростовском садоводческом товариществе «Изумруд». Последнее считается одним из передовых в Ростове, поскольку здесь сформировались достаточно широкие улочки. «Входной билет» в это садоводство начинается с пяти миллионов рублей, за такие деньги здесь можно приобрести коттедж.

«Среда» в ростовском садоводческом товариществе «Изумруд». Последнее считается одним из передовых
в Ростове, поскольку здесь сформировались достаточно широкие улочки. «Входной билет» в это садоводство начинается с пяти миллионов рублей, за такие деньги здесь можно приобрести коттедж.

— Вообще, начавшийся в городе малоэтажный бум принес нам, старожилам, большие неудобства, — рассказывает Павел Котенко, выросший в ростовском дачном товариществе «Восход».  — В середине 2000-х к нам пришли несколько строительных фирм, стали покупать участки, предлагая за шесть соток от 3 миллионов рублей. На этих площадях они возводят по два двухэтажных коттеджа на продажу. Обилие новостроек перегрузило и без того проблемную инженерию. Многие начали обогреваться электроэнергией, парализовав работу старой подстанции. Потом товарищество со скандалами собирало деньги на более современный и мощный объект, многие отказались его оплачивать.

История тянулась года два, новую станцию не желали принимать в эксплуатацию. В конце концов, если верить слухам, вопрос сумел решить «по знакомству» один из местных жителей. Собственники, не сдавшие деньги, от электричества были отключены, так как старое оборудование пришлось демонтировать.

— Наши окрестные дороги разломаны, ремонтировать их смысла нет, поскольку стихийная застройка продолжается и их опять разобьют «КамАЗами», — говорит Павел Котенко. — А растущие коттеджи влекут, кроме всего прочего, многократное увеличение потока личного транспорта. Улицы у нас узкие, на них не разъедутся два встречных автомобиля. Кто-то один из сидящих за рулем должен давать задний ход и так катиться до улицы, проходящей параллельно. Наше товарищество расположено в окрестностях Вятской и Днепровского. Чтобы выбраться отсюда на машине в район Нариманова, в зимние месяцы мне требуется  час времени, а летом, чтобы не мучиться, я пересаживаюсь на велосипед.

Коттеджные лжепоселки

Ростовские садоводства интенсивно застраиваются, за неимением в городе приличной земли под  индивидуальное жилье.

Ростовские садоводства интенсивно застраиваются, за неимением в городе приличной земли под индивидуальное жилье.

Однако даже такая земля в Ростове пользуется приличным спросом. А идея приобретения жилья в коттеджном поселке по-прежнему вызывает опасения у части ростовчан и даже у риэлторов.

— Мы охотно продаем дома в соседствующих с городом хуторах Рыбацкий, Курганы, Колузаево,  Недвиговке, в других районах, но с опаской относимся к коттеджным поселкам, — говорит представитель риэлтерской компании «Титул» Ирина Давыденко. – Очень много поселков, где есть только электричество или вообще ничего нет. Как правило, собственникам потом приходится самим инициировать проведение сетей, а это очень дорого. Часто застройщики опаздывают по срокам и меняют план. Если такой загородный комплекс обанкротится – это ударит и по нашей репутации.

По словам Ирины Давыденко, главная проблема коттеджных поселков Ростова в том, что на этом рынке сформировался сегмент проектов откровенно низкого качества. Последние проигрывают даже садоводствам. Однако с такой оценкой категорически не согласен Константин Швалев, гендиректор АДДК:

— Необходимо понимать: хотя сейчас под Ростовом заявлено более тридцати проектов, численность реально существующих поселков, где действительно живут люди и идет строительство, можно пересчитать по пальцам. Хозяева части земель, позиционируемых как коттеджные поселки, — не девелоперы и не строители в принципе. Это так называемые «щипачи», которые, как правило, живут в Москве и по юридическому статусу являются обыкновенными физлицами.

Иными словами, под Ростовом сформировался и некий рынок «подделок», или лжепоселков. В сфере недвижимости тоже бывает контрафактная продукция.

— «Щипачи» никогда ничего не сделают, — поясняет Константин Швалев. — У них для этого ничего нет: ни денег для инвестирования, ни техники, ни рабочих. Вообще, законы не запрещают спекулировать землей, которая всегда является привлекательным активом. Но причем здесь строительство?

У поселка должен быть образ

В помощь покупателю АДДК подготовила список документов на коттеджный поселок, которые следует спросить у застройщика перед совершением сделки. Основную угрозу своему бизнесу компания видит в разбросанных под Ростовом «лжепоселках», где формируются будущие трущобы. Последние дискредитируют саму идею загородной жизни, а разговоры о якобы существующей конкуренции между нормальными поселками большей частью являются мифом. Сегмент загородной недвижимости еще недоразвит.

Этот дом в садоводческом товариществе «Изумруд» один из местных застройщиков продал за 10 миллионов рублей. По такой цене уже можно купить готовое жилье в элитной «Старочеркасской Ривьере». Такие вот у нее конкуренты.

Этот дом в садоводческом товариществе «Изумруд» один из местных застройщиков продал за 10 миллионов рублей. По такой цене уже можно купить готовое жилье в элитной «Старочеркасской Ривьере».
Такие вот у нее конкуренты.

— У каждого загородного комплекса своя уникальная концепция, чем он также отличается и от садоводческого товарищества, и территорий «частного сектора» в Ростове, — поясняет Констатин Швалев. — Главная идея «Старочеркасской Ривьеры» —  это жизнь в европейском доме за городом, на берегу реки. Совершенно другую идеологию проводит «Солнечный», продающий недорогие квартиры в готовых таунхаусах по канадской технологии. У нас принципиально разные жители. Более того, в четвертом квартале 2014 года мы завершаем строительство первой очереди загородного поселка «Щепкин», который также не будет конкурировать ни со «Старочеркасской Ривьерой», ни с «Солнечным».

— Вообще, с точки зрения маркетинга главными конкурентами «Старочеркасской Ривьеры» по-прежнему остаются ростовчане, продающие в городе индивидуальное жилье, а не наши коллеги-застройщики, — отмечает пресс-секретарь Азово-Донского  пароходства (структура, в которую входит АДДК. — Ред.) Надежда Каграманян. — Проект изначально разрабатывался как альтернатива дому в Ростове.

Нужен ли мэр «Старочеркасской Ривьере»?



Можно констатировать: за прошедшую пятилетку под столицей ЮФО начали формироваться мини-города, являющиеся некими «островками» Ростова, поскольку основной костяк их жителей — ростовчане, поддерживающие постоянные деловые и культурные связи с мегаполисом. Эти микрорайоны резко различаются качеством жизни.

— Рынок загородной недвижимости ждет эволюция, со временем «лжепоселки» обанкротятся, — прогнозирует руководитель АДДК Константин Швалев. – Остается понять, что ждет обманутых покупателей. Скорее всего, они начнут обивать пороги местных администраций, чтобы инженерию достраивали за счет бюджетных средств. У властей традиционно не будет денег, и инфраструктура на десятилетия тяжким бременем ляжет на плечи людей, что создаст высокую стоимость жизни на земле низкого качества.

— Вообще, жизнь в урбанизируемом садоводстве — удовольствие не из дешевых, — подтверждает жилец ДНТ «Восход» Павел Котенко. — С 1990-х годов у нас идут регулярные поборы на сети: скидывались на газификацию, прокладку водопровода к домам, и конца всему этому не видно. К нам по-прежнему не ходят почтальоны, письма сразу для всех жильцов адресуются председателю товарищества. Наверное, рано или поздно мы станем просто зоной частного сектора Ростова, однако когда это произойдет, пока не ясно.

—  Если застройщик сформировал улицы с должной шириной, со временем любое садоводство можно превратить в приличный коттеджный поселок. А несостоятельный застройщик, наоборот, может угробить загородный комплекс с хорошим потенциалом, – считает житель «Старочеркасской Ривьеры» Сергей Павлов. — Со временем мы получим в окрестностях Ростова различные города-спутники. Среди них будут и дорогие престижные микрорайоны, и свои гарлемы с шанхаями, как на Западе.

Хотя, по словам Сергея, нам отнюдь не стоит ожидать точного повторения западных форм жизни. Поскольку «содранная» за рубежом идея реализуется в совершенно иных отечественных реалиях:

— Допустим, Азово-Донская девелоперская компания построила бы коттеджный поселок не под Ростовом, а в районе Нью-Йорка. Мы бы, как собственники земли, смогли провозгласить себя отдельным муниципальным образованием, избрать мэра «Старочеркасской Ривьеры», сформировать местный бюджет из установленных налогов на недвижимость. Такой подход был бы еще более удобен даже не нам, жителям элитного комплекса, а собственникам садоводств и несостоявшихся коттеджных поселков: тратить налоги на развитие своей земли, а не отдавать деньги местным властям, от которых не дождешься поддержки.

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

Читайте также:

Комментарии: 5

  1. Управдом пишет:

    А мы тут мучаемся в центре. Погулять кроме ПКИО Горького негде. ЦУМ надоел. Театры осточертели..
    ВСЕ ЗА ГОРОД!

  2. Александр Чакински пишет:

    Закрыться за широким забором и жить “как на Западе”, создав своеобразный “ноев ковчег” все равно не получится. Наше государство везде достанет!

    • Александр Чакински пишет:

      Простейший пример к вышесказанному. Повторение прошлогоднего “коллапса” на дорогах – и в “промзону” уже не доберешься. Будешь чувствовать себя Лениным в Шушенском!

  3. Вася Местный пишет:

    А что, Владимир Ильич очень даже неплохо там устроился в шалашике! С кипяточком и товарищами )))

    • Александр Чакински пишет:

      В “шалашике” Ленин жил “у финских берегов”, а не в Шушенском. Так что, учите историю, товарищ!

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru