Малоэтажное строительство — строительство зданий и домов высотой в три этажа и менее. В крупных городах развитие данного сегмента недвижимости зачастую сдерживает дефицит земель; особенно это касается Ростова, имеющего наименьшие площади среди других городов-миллионников России.
Другим фактором, также препятствующим развитию малоэтажного строительства, служит инфраструктурный дефицит — в Ростове не хватает участков, оснащенных коммуникациями, необходимыми для полноценного функционирования современного дома. В результате имеющиеся земли разбираются преимущественно под «многоэтажки», город растет вверх, годами накапливая отложенный спрос на индивидуальное жилье.
Оглавление.
I. Преимущества малоэтажного строительства.
II. Малоэтажное строительство Ростова: общая статистика.
1. Земли садово-огородных товариществ.
2. Малоэтажное строительство в обжитых кварталах Ростова.
3. Малоэтажное строительство под Ростовом.
III. Технологии малоэтажного строительства в Ростове и окрестностях:
1. Кирпичное малоэтажное домостроение.
2. Быстровозводимое жилье.
I. Преимущества малоэтажного строительства
Возможность удешевления себестоимости работ за счет сокращения ряда производственных и административных затрат. В частности — возведение малоэтажного жилья зачастую не требует использования дорогостоящей спецтехники, членства в СРО, под малоэтажный дом необходимо получать значительно меньше разрешительной документации. Последним неоднократно пользовались отдельные строительные компании, получая разрешение на свободных участках Ростова на малоэтажное строительство, а в дальнейшем начинали возводить высотные здания.
Возможность удешевления работ за счет быстровозводимых (инновационных) технологий. В отличие от традиционных технологий сроки строительства быстровозводимого жилья сокращаются с нескольких лет до нескольких месяцев, а зачастую и дней.
Возможность удешевления стоимости жилья за счет отказа от коммерческой схемы застройки В ходе возведения «многоэтажек» в большинстве случаев на участок привлекается застройщик (инвестор), который впоследствии перепродает жилье дольщикам, зарабатывая на этом дополнительную прибыль. Между тем небольшой участок под малоэтажную застройку жилец может приобрести напрямую, после чего привлечь подрядное предприятие.
Возможность удешевления последующей себестоимости эксплуатации дома. Малоэтажное жилье не требует лифтов, подкачивающих насосов и прочего дорогостоящего оборудования.
Возможность насыщения рынка недвижимости за счет малоэтажного строительства предложением, пользующимся наибольшим спросом: большинство жителей Ростова хочет жить не в квартирах, а индивидуальных домах.
В предкризисные времена интенсивного удорожания жилья муссировалась идея стимулировать рынок недвижимости за счет интенсивного развития сегмента индивидуального жилья. В кризисном 2009 году возлагалась версия, что именно малоэтажное строительство выведет стройкоплекс Ростова из состояния стагнации (1).
II. Малоэтажное строительство Ростова: общая статистика
1) Земли садово-огородных товариществ
Основными участками в черте Ростова, где малоэтажное строительство способно развиваться масштабными темпами, являются земли садово-огородных товариществ. Общая их площадь составляет 920 гектар (2). Однако существенным недостатком многих из них является недоразвитость социальной и коммунальной услуги, на большинстве садоводческих товариществ в ближайшем будущем невозможно будет получить качественный уровень проживания.
Тем не менее, многие из участков застраиваются капитальными объектами в стихийном режиме, собственники возводимых объектов оказываются вынужденными развивать окрестную коммунальную инфраструктуру. Данный эволюционный процесс обещает растянуться на десятилетия.
Одновременно на отдельные из садоводческих товариществ, расположенных в Ростове и окрестностях, удалось привлечь инвесторов. К таковым относятся:
Дачное некоммерческое товарищество «Исток», расположенное в Октябрьском районе Ростова (Северный микрорайон), привлекшее под малоэтажную застройку в качестве инвестора компанию «ГолденМАКС». Площадь застраиваемого участка — 25 гектар, в настоящее время (июнь 2011 г.) здесь возведено 15 кирпичных домов.
«Дачное некоммерческое общество», расположенное в 200 метрах от Ботанического сада. Общая площадь застраиваемого участка – всего 9 тыс. кв. метров. На территории планируется возвести 4 дома, на сегодняшний день построен один.
Садоводческое товарищество в пос. Российский Аксайского района. Здесь реализуется проект строительства расположенного под Ростовом коттеджного поселка «Солнечная поляна» общей площадью 6,6 гектар. На территории расположено 400 земельных участков площадью от 4,5 до 12 соток. Существующие коммуникации и инфраструктура: свет, артезианская вода (скважина 110 метров), канализация — сливная яма, в нынешнем году сюда планируется подвести газ.
2) Малоэтажное строительство в обжитых кварталах Ростова
Общая площадь свободных земель Ростова, не занятых какой-либо недвижимостью, —
1230 Га (2). Однако последние, как правило, отдаются под высотную застройку, на ряде территорий возводятся новые районы Ростова — Левенцовский, а также будущий город-спутник мегаполиса Норд. В настоящее время осуществляется инфраструктурная подготовка территорий в будущем городе-спутнике Ростова «Декоративные культуры», часть земель которого планируется отдать под малоэтажное строительство.
Одновременно в обжитых кварталах Ростова есть три относительно небольших участка, отданных под комплексное малоэтажное строительство:
Участок 2-го поселка Орджоникидзе («Лесхоз»), состоящий всего из семи коттеджей и административного здания. Сейчас все дома построены.
Окрестности Ростовского зоопарка. Общая площадь 1,5 га, на которых планируется возвести 14 коттеджей. Пока что построено три дома.
Окрестности Северного микрорайона Ростова (соседство: гипермаркеты «Ашан», «Леруа-Мерлен», город-спутник Норд). Здесь реализуется проект малоэтажного строительства коттеджного поселка «Голландская деревня». По данным на июнь 2011 г., возведено 10 коттеджей и 4 таунхауса.
3) Малоэтажное строительство под Ростовом
В окрестностях Ростова воплощаются значительно более масштабные проекты малоэтажного строительства. К наиболее крупным застраиваемым участкам в 5–15 км от города можно отнести следующие проекты коттеджных поселков под Ростовом:
| Название | Удаленность от Ростова | Площадь застройки/жилой фонд |
|---|---|---|
| Солнечный | 10 км | Солнечный 10 км 27 га/ 180 домов, 560 таунхаусов |
| Беляево | 10 км | 3 га/ 42 дома + участки без подряда |
| Ясная поляна | Точных данных нет, Аксайский район, АО «Темерницкое» | 390 домов |
| Зеленый | 4 км | 4 га/ 43 участка |
| Кленпарк | 15 км | 200 га /первая очередь – 1,6 га из 59 домов |
III. Технологии малоэтажного строительства в Ростове и окрестностях
1) Кирпичное малоэтажное домостроение
Основным сегментом на рынке малоэтажного жилья в Ростове и окрестностях остаются возведенные по традиционной технологии дома из кирпича. Последнее объясняется существующим менталитетом у покупателей. Но при этом последних, прежде всего, интересует внешний облик объектов, иными словами, существующая конъюнктура подталкивает облицовывать кирпичом дома, внутренний состав стен волнует потенциальных жильцов в значительно меньшей степени (3).
Вместе с тем, в Ростове и окрестностях постепенно приживается и малоэтажное жилье, строящееся по быстровозводимым технологиям. Развивающийся рынок и складывающуюся на нем конъюнктуру наиболее наглядно представить на примере коттеджных поселков, представляющих собой объекты комплексной застройки.
2) Быстровозводимое жилье в Ростове и окрестностях *.
| Название поселка | Технология | Готовность участка | Цена | География |
|---|---|---|---|---|
| Приозерье | ЕвроДом | Построено 20 домов, продано – 15 | 25 тыс. руб./кв. м | Окрестности Ростова, пос. Ленинаван |
| Солнечный | Деревянное домостроение | Полностью построены две очереди | 3,1 млн руб. дом 120 кв.м./25-28 тыс. руб. за кв. м квартиры в таунхаусе | 10 км от Ростова, город-спутник Батайск |
| Беляево | Деревянное домостроение | Из 42 запланированных объектов построено и продано | 3-3,2 млн руб за дом 140 кв. м | Возле выезда из Ростова по Таганрогскому шоссе, окрестности хутора Калинин |
| Приморский | Деревянное домостроение, стены – из древесной плиты | Продано 20 участков из 209, дома пока не строятся | 18 тыс. руб./кв. м без учета земли | Павло-Очаковская коса, побережье Азовского моря |
| Эльбузд | Дома из газоблоков | Из 10 участков продано 2, 2 – зарезервировано. | 19 тыс. руб./кв. м | 35 км. от Ростова по трассе М-4. |
| Эльбузд | Дома из древесной плиты | См. выше. | 16-17 тыс. руб./кв. м. | См. выше |
| Ясная поляна | Каркасно-деревянное домостроение | Решается вопрос с коммуникациями | 18 тыс. руб./кв. м | Окрестности Ростова, Аксайский район, АО Темерницкое |
*По данным на июнь 2011 г.
Деревянное домостроение.
Ссылки:
- Малоэтажный бум.
- Таунхаусы Ростова.
- Генеральный план Ростова.
- Есть ли будущее у кирпича в XXI веке?
- ЕвроДом — строительная технология с применением несъемной пенополистирольной опалубки.
- См. также «Старожилы «Солнечного» празднуют первую победу».
