Жилищный кредит — кредит, выдаваемый банками или другими финансовыми структурами на приобретение квартиры либо на покупку (строительство) частного дома, то есть улучшение жилищных условий. Одновременно под ним подразумевается и предоставление собственнику индивидуального домовладения средств на реконструкцию жилья с последующим увеличением его площадей путем строительства новых этажей (мансарды) или строительством новых комнат (пристроек) на нижних этажах.
Выдача жилищного кредита заемщику может осуществляться как при участии Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), так и напрямую между заемщиком и банком. Предлагаемые рынком жилищные кредиты можно разделить на два основных вида: ипотечные и потребительские.
Оглавление.
II. Потребительский жилищный кредит.
I. Ипотечный жилищный кредит
Главный принципиальный признак ипотечного кредита в том, что его залогом служит само жилье, приобретаемое в рассрочку. Это позволяет заемщику улучшать свои жилищные условия с наименьшими рисками. В результате в самом худшем случае, если последний окажется не в состоянии погашать ссуду, квартиру продадут и деньги поделят между ним и банком (исходя из выплаченных средств на момент несостоятельности).
Одновременно одним из основных принципов ипотеки является доступность. Поэтому ипотечные кредиты отличаются своей долгосрочностью (обычно они предоставляются на 10–20 и более лет).
1. Стандартный ипотечный кредит отличается наибольшей доступностью и высоким качеством. Предполагается, что изначально заемщик физически способен его выплатить без существенных ухудшений своей жизни.
Для этого стандартный ипотечный кредит, согласно мировой практике, должен отвечать следующим требованиям:
▪ стандартный ипотечный кредит выдается заемщику при условии внесения последним не менее 30% средств от стоимости новой квартиры в качестве единовременного взноса. Последнее дает определенные гарантии банку в состоятельности заемщика и его серьезных намерениях, а также одновременно позволяет не обременять ипотечную семью чрезмерно высокими годовыми процентами по ссуде (рассчитываемой исходя из величины кредита);
▪ величина погашения стандартного ипотечного кредита (ссуда, начисляемые по ней годовые проценты, страхование и другие платежи) не может превышать 30-40% от месячного дохода семьи (включая зарплаты, пенсии, субсидии и пр. всех ее членов);
▪ стандартный ипотечный кредит не может выдаваться на приобретение квартиры низкого качества — например, дома, у которого есть все шансы стать аварийным жильем через 10–20 лет, как раз по завершении выплаты ссуды;
▪ стандартный ипотечный кредит не должен выдаваться на приобретение квартиры чрезмерно малой площади (например, однокомнатной для семьи из нескольких человек). Семьям со столь ограниченными возможностями государство должно бесплатно выдавать социальное жилье — также с большими площадями.
2. Нестандартный ипотечный кредит — кредит, в той или иной степени нарушающий оговариваемые принципы и в результате отличающийся более низким качеством и более высокими рисками как для банка, так и заемщика. Обилие выданных нестандартных кредитов спровоцировало ипотечный кризис в США1.
Предкризисный рынок жилищных кредитов в России также изобиловал продуктами низкого качества. Так, в качестве первоначального взноса отдельные банки предлагали потенциальным заемщикам заплатить менее 5% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
Вместе с тем, по оценкам некоторых экспертов, стойкость к различным невзгодам и лишениям российских ипотечных семей была значительно выше, чем у зарубежных. На сегодняшний день российским Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию приняты менее строгие требования к стандартному ипотечному кредиту2. Допускается, что заемщик может заплатить в качестве первоначального взноса от 10% стоимости новой квартиры, а доля погашения ссуды составит до 45% от общесемейного дохода.
С наступлением общеэкономического кризиса произошло многократное сокращение рынка кредитных продуктов, при этом банками сворачивались, прежде всего, сомнительные схемы.
II. Потребительский жилищный кредит
Залогом потребительского жилищного кредита выступает не купленная на него квартира, а иное ценное имущество заемщика: автомобили, драгоценности, другая недвижимость. Как правило, выдается на значительно менее короткий срок, нежели ипотечный кредит, и под большие годовые проценты.
С зарождением рынка жилищного кредитования в России потребительские кредиты являлись основными продуктами, предлагаемыми банками гражданам. Однако дальнейшее развитие конкуренции и жилищного строительства вынудило финансовые структуры разрабатывать более качественные предложения1.
