Кто и как строит дома в Ростове

Малоэтажное строительство — строительство домов высотой три этажа и ниже, пользующееся в Ростове и окрестностях все большей популярностью.

Низкая эффективность управления «многоэтажками», которые принадлежат сотням собственников, высокая себестоимость их возведения и последующей эксплуатации, мошенничества в ЖКХ подталкивают многочисленных жителей Ростова задуматься о строительстве собственных домов — особенно тех, у кого хватает средств на приобретение дорогой квартиры.

Оглавление.

I. Строительство домов в Ростове-на-Дону — общие вопросы:

1. Доступность.
2. Земельные участки в Ростове под строительство домов.
3. Технологии.

II. Список компаний:

1. «ФСК-Дон»: свой дом вместо квартиры.
2. ПРИО: доступное инновационное жилье.
3. «Солнечные дома»: древняя технология.
4. «Росвуд»: строительство канадских домов
   в Ростове.
5. «Лофт Хаус»: дома из клееного бруса.

III. Интересные нюансы.

I. Строительство домов в Ростове-на-Дону: общие вопросы

1. Доступность

(Читайте также: Расчет сметы строительства дома).

Как отмечают многие эксперты, о строительстве собственного дома стоит думать тем, у кого есть средства хотя бы на приобретение в Ростове типовой трехкомнатной квартиры за 3–3,5 миллиона рублей. На такую аудиторию ориентируются и многие инвесторы, ведущие строительство некоторых коттеджных поселков под Ростовом-на-Дону, позиционируя свои проекты как «свой дом вместо «трешки».

Хотя, разумеется, сам вопрос звучит весьма условно. Например, если у нас уже есть в Ростове полноценная земля с сетями, а вести строительство дома мы хотим собственными силами по экономичной технологии, цена вопроса, возможно, окажется значительно дешевле приобретения скромной квартиры.

Вместе с тем в Ростове есть и другая распространенная группа людей, желающих самостоятельно вести строительство домов. Это состоятельные граждане с потребностью иметь «дом своей мечты» по уникальному проекту, зачастую — из материалов определенных брэндов (например, обязательно из Глубокинского кирпича).

2. Земельные участки в Ростове под строительство дома

(Смотрите также: список земельных участков под Ростовом-на-Дону).

На территории Ростова-на-Дону приобретение качественного земельного участка под будущее строительство дома — самый больной вопрос, который может обойтись значительно дороже, чем само возведение жилья. В относительно обустроенных микрорайонах мегаполиса за качественную землю просят от миллиона рублей за сотку. Причина во многом объясняется тем, что среди других миллионников столица ЮФО располагает наименьшими площадями.

Строительство домов в садоводческих товариществах— альтернатива приобретению земли в сформировавшихся городских кварталах Ростова. Но при таком варианте главным недостатком является отсутствие инженерии и социальных объектов. По данным городского департамента архитектуры, из 119 садоводческих товариществ, имеющихся на территории Ростова, вести строительство домов можно лишь на землях двадцати четырех, в пяти — возводить  и социальные объекты. Распространенные недостатки садоводческого товарищества — отсутствие канализации, полноценной дороги и адреса. Хотя зачастую даже такая земля успешно продается, о чем свидетельствуют растущие здесь приличные особняки.

В течение нескольких последних лет на земельном рынке Ростова наблюдается стагнация, — с учетом общего уровня инфляции. Существующая тенденция обещает задержаться надолго.

Цены на землю в городской черте осенью 2013 г.:

География	Цена за сотку
Окрестности пр. Стачки	2–2,5 млн руб.
Центр города: Театральный–Халтуринский–Социалистическая–Текучева	1,5–2,5 млн руб.
Окрестности Комсомольской площади	1,5–2 млн руб.
Садоводческие товарищества в городской черте с коммунальными сетями	400–600 тыс. руб.
Садоводческие товарищества без сетей	200–300 тыс. руб.
Средняя цена земли по городу	Средняя цена земли по городу

*Источник – риэлторская компания «Титул».

В качестве альтернативы дорогостоящей земле в Ростове можно рассмотреть вариант строительства дома в пригородах, где земельные участки значительно дешевле. Столица ЮФО вплотную приблизилась к некоторым сельским поселениям. Более того, за прошедшие десятилетия малоэтажное строительство, которое вели «частники» на некоторых окраинах Ростова, «вылезло» на свободные территории прилегающих муниципальных образований.

Третий вариант — уже за городской чертой сформировался ряд малоэтажных микрорайонов, о которых мы рассказываем более подробно в рейтинге пригородов Ростова. Цены на землю здесь значительно демократичнее. Кроме того, в черте Ростова высотное строительство вытесняет собственников индивидуальных домов.  У них нет гарантий, что лет через десять очередной инвестор не попросит уйти, получив добро от городских властей на возведение очередного небоскреба. Либо просто начнет строительство «высотки» рядом с малоэтажными домами, а такое соседство мало кого порадует.

Еще один вариант — строительство домов в  коттеджных поселках Ростова. Львиная доля загородных комплексов состоит из оснащаемых полноценной инженерией земельных участков, которые продают без подряда. Здесь наряду с собственной землей покупатель становится и коллективным совладельцем охраняемой территории и «среды», формируемой застройщиком: уличных сетей, дорог, скверов, детских площадок. В этом их преимущества и недостатки: с одной стороны, среда призвана обеспечить более качественную жизнь, с другой — эта жизнь неизбежно будет протекать в «колхозе» с соседями, купившими здесь же землю.

3. Выбор технологии

Идеальной в понимании консервативных жителей Ростова по-прежнему остается классическая технология строительства домов из кирпича. Вместе с тем их высокая себестоимость вынудила многих застройщиков искать альтернативу этому материалу, которая смогла бы успешно прижиться. Заменой стали газоблоки, облицовываемые все тем же кирпичом, — комбинированная технология, по которой сейчас ведется строительство домов в большинстве коттеджных поселков под Ростовом.

Одновременно становятся популярными  варианты строительства деревянных домов, хотя ранее в Ростове такое жилье не котировалось. Например, вторая очередь коттеджного поселка «Озерный» примерно на 10% состоит из изб и других деревянных объектов.

Ниже мы приводим список подрядных предприятий Ростова, готовых предложить клиентам различные варианты строительства домов.

II.Строительство домов в Ростове: рейтинг компаний

1.«ФСК-Дон»: свой дом вместо квартиры

Застройщик коттеджного поселка «Благодатный» — компания «ФСК-Дон», одновременно осуществляет и строительство домов на земле заказчиков. Жилье возводится по комбинированной, самой популярной технологии: облицованные кирпичом газоблоки.

Стоимость строительства в Ростове и окрестностях — от 19 тыс. рублей за кв. метр. В комплектацию дома входит:

• ленточный железобетннный фундамент;
• стены из облицовочного кирпича или мергеля;
• кровля из металлочерепицы с системой отливов и желобов;
• кирпичные или гипсовые межкомнатные перегородки;
• лестничный марш;
• металлическая входная дверь, металлопластиковые окна;
• чистовая стяжка полов, штукатурка, шаптлевка внутренних стен;
• ввод в жилье всех коммуникаций с их последующим подключением;
• сливная яма (20 кубометров), устройство системы слива и водоотвода;
• планировка придомового участка с вывозом строительного мусора;
• сопроводительные работы по доведению дома до состояния «под чистовую отделку;
• технический паспорт на жилье и свидетельство право собственности (юридическое сопровождение клиента).

К другим предложениям компании «ФСК-Дон» относятся:

• строительство домов в коттеджном поселке «Благодатный» (3 км. под Ростовом) — от 2 млн рублей  (дом и земельный участок с сетями площадью 5 соток);
• строительство домов в поселке «Мечта» (2 км под Ростовом). При заключении договора подряда с «ФСК-Дон» проект — в подарок;
• продажа построенных домов в черте Ростова.

2. ПРИО: доступные инновационные дома

Полный брэнд компании ПРИО — Первое Российское Инновационное Объединение. Эксклюзивная ниша, которую она заняла на рынке строительства в Ростове, — компактные типовые дома по низким ценам. Вниманию клиента представлены десятки вариантов различных объектов высотой в 1–1,5–2 этажа.

Минимальная площадь индивидуального жилья, которое готова построить компания, сопоставима с площадью однокомнатной квартиры — всего 35 кв. метров. Стоимость — менее одного миллиона рублей. Но, разумеется, в ассортименте фирмы есть и более солидные проекты — например, двухэтажные особняки площадью более 100 кв. метров, цена которых начинается от 2 миллионов.

Низкая себестоимость строительства этих домов в Ростове обусловлена высокой степенью заводской готовности конструкций, отсутствием «мокрых» процессов, необходимостью использования тяжелой строительной техники и возможностью круглогодичного монтажа.
За счет этих свойств такое жилье удобно в эксплуатации — прежде всего, собственникам, ограниченным в финансовых возможностях. В случае роста численности членов семьи, дохода и потребностей клиент сможет улучшать свои жилищные условия, наращивая новые этажи или расширяя площади нижних.

Еще один интересный нюанс — материал, из которого возводятся стены. Строительство быстровозводимых домов в Ростове вызывает настороженность в силу только того фактора, что это жилье не из камня. Между тем компания ПРИО предлагает заказчикам сразу несколько вариантов стройматериалов, среди которых любимый ростовчанами кирпич, другой фасадный камень, фиброцемент, дерево, алюминиевые композитные панели. Одновременно в «начинку» стен входит ПРИОпанель, состоящая из вентилируемого фасада, базальтового утеплителя, термопрофиля, гипсокартонных листов и мембраны.

3. «Солнечные дома»: возрождение древних технологий

«Солнечные дома», относящиеся к категории «умного жилья», уникальны тем, что в технологии их возведения объединены чудеса прогресса XXI века и опытом древних цивилизаций (например — античного Рима). При этом с точки зрения современных критериев строящееся жилье соответствует категории бизнес-класса.

Основная суть идеи — по максимуму использовать возможности солнца, чтобы в жилье было тепло зимой и прохладно летом. Эффект достигается, в частности, за счет минимизации остекления северного фасада и, наоборот, обильного остекления южных стен. Жилые комнаты располагаются в южной части, хозяйственные — в северной. Возрождая в Ростове древние традиции, компания ведет строительство домов по законам сакральной геометрии, пропорции всех элементов рассчитываются в соответствии с золотым сечением.

«Начинка» солнечных домов состоит из утепленного фундамента, толстых стен, состоящих
из 300-миллиметровых газоблоков, 80-миллиметрового вентзазора и облицовочного кирпича толщиной 120 мм, теплых окон с двухкамерными энергоэффективными стеклопакетами. На всех окнах солнечного дома установлены спрятанные в толще полуметровой стены рольставни на электроприводе, для регулируемой солнцезащиты летом и дополнительной теплозащиты зимой. Еще одна отличительная черта солнечных домов, строительство которых компания ведет для последующей продажи, — высокие потолки от 3 до 3,5 метра.

В дальнейшем возможна установка практически любой современной инженерной системы: кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, системы «умный дом», солнечных батарей и коллекторов. Для этого в ходе строительства домов изначально предусматриваются ниши и каналы.

Жителям Ростова и окрестных городов компания «Солнечные дома» предоставляет следующие услуги:

• полный цикл работ по строительству дома на земельном участке заказчика:
  от проекта до «стройварианта», включая благоустройство дворовой территории. Ориентировочная стоимость работ составит от 3 миллионов рублей за двухэтажный объект площадью от 170 кв. метров.
• последующее выполнение ремонта в солнечном доме, доведение объекта
  до состояния «под ключ» — цена договорная.
• оснащение солнечных домов различными умными опциями — цена договорная.
• продажа типового проекта солнечного дома покупателю, желающему самостоятельно вести строительство в Ростове или окрестностях, — 20 тысяч рублей.
• индивидуальное проектирование солнечного дома с учетом потребностей заказчика — цена договорная.
• последующие выезды на стройплощадку и консультации — цена договорная.

4. «Росвуд»: строительство канадских домов в Ростове

Год за годом в Ростове продвигается технология строительства каркасных канадских домов. В странах Северной Европы и Америки из них состоит примерно 80% «малоэтажки». В Ростове по такой технологии построен крупный коттеджный поселок «Солнечный».

Одной из компаний, ведущих строительство в Ростове и области канадских домов на земле заказчика, является ООО «Росвуд». Одновременно она же строит такого рода жилье в коттеджном поселке «Ясная поляна».

Основой канадского дома служит силовой каркас из деревянных балок, ригелей и распорок. Каркас обшивается плитами OSB, обшивка покрывается ветрозащитной мембраной, а снаружи жилье облицовывается различными материалами: декоративной штукатуркой, плиткой и даже кирпичом. Таким образом, используемые в канадском каркасном доме строительные материалы исполняют три функции: несущую, изолирующую и декоративную, причем все они четко распределены между изделиями.

Существуют принципиальные отличия канадских домов от каменного жилья:

▪ Короткие сроки строительства вследствие отсутствия необходимости ожидать усадки фундамента. 150-метровый коттедж по канадской технологии возводится за 4–6 месяцев, а не несколько лет.

▪ Очень низкая теплопроводность и теплоемкость стен, которую не обеспечит даже стена из современного кирпича полуметровой толщины. В канадском доме отсутствует необходимость прогревать сами стены, отдавая им дополнительные объемы тепла. Аналогичный эффект наблюдается и летом.

▪ Легкая возможность различных модернизаций и перепланировок — например, переделки оконных проемов, перенесения перегородок и прочих операций, которые в каменном жилье выполнить зачастую невозможно. Сами стены каркасного дома со временем можно разобрать, оставив один «скелет» строения, после чего заменить их другим материалом.

5. «Лофт Хаус»: дома из клееного бруса

Изобретенная лет сорок тому назад технология строительства домов из клеенного бруса в Европе относится к элитным, а в Ростове ее продвигает компания «Лофт Хаус». Стены в таком жилье «дышат», чему способствуют микропоры естественной вентиляции в этом материале. Независимо от погоды на улице, в помещениях не будет сыро или сухо, в жилье образуется собственный микроклимат.

По сравнению с обычным деревом клеенный брус отличается большей прочностью, будучи частично природным, а частично рукотворным материалом. В ходе его производства склеивается несколько досок, которые загодя проще просушить по отдельности, чем цельную древесину. При этом у материала не образуются щели или трещины (доски подгоняют с максимальной плотностью друг к другу), и в результате после строительства дополнительное утепление дома в принципе не потребуется.

Эта технология позволяет обойтись и без внутренних отделочных работ. Клееный брус сам по себе красив, он изготавливается из отборных сортов северной древесины. Дефекты убираются в ходе производства, заготовки подбираются по текстуре и цвету, а стены получаются ровными и гладкими.

---

РЕКОМЕНДУЕМ:

III. Интересные нюансы

▪ В Ростове наблюдается острый спрос на компактные дома, сопоставимые по площади с 1–3-комнатными квартирами. Ряд жителей мегаполиса хотел бы переехать из квартиры в индивидуальный дом аналогичной площади, при этом их не интересует более просторное индивидуальное жилье на 120–150 кв. метров.

▪ Учитывая существующую конъюнктуру, с весьма оригинальным предложением в сфере малоэтажного строительства Ростова вышла компания «ЛСТК-Дон»: она предлагает горожанам помочь продать квартиру, а на вырученные средства купить возводимые ей же на продажу компактные дома, после чего сразу переселиться в новое индивидуальное жилье. Иными словами, здесь речь идет, скорее, об обмене квартиры на дом, нежели о приобретении нового объекта недвижимости.

▪ С середины 2013 года в мегаполисе самыми ходовыми стали 2-комнатные квартиры (ранее были «однушки»). При этом, по данным риэлторов, спрос на «трешки» в несколько раз ниже, чем на «двушки». На четырехкомнатное и многокомнатное  жилье спрос также в несколько раз ниже, чем на «трешки». Секрет прост: жители Ростова, способные купить трех-четырехкомнатную квартиру, думают уже о приобретении или строительстве собственного дома.

▪ Стоимость строительства приличного дома в Ростове (20 тыс. рублей за кв. метр и ниже) обойдется в 1,5–2 раза дешевле приобретения квартиры в новостройке эконом-класса, где за кв. метр просят 30–40 тыс. рублей, – не говоря уж о более дорогом жилье.

▪ Несмотря на существующий земельный дефицит, Ростов имеет неплохие показатели в сфере малоэтажного строительства индивидуальных домов, что, на первый взгляд, является нонсенсом. Ситуация объясняется приписками чиновников городской администрации: за возведенное индивидуальное жилье выдаются различные пристройки, мансарды, летние флигели, образовавшиеся у собственников старых домовладений в ходе ремонта.

Смотрите также:

• Из чего построить дом.
• Каталог недвижимости Ростова.