Подъем малоэтажного строительства на Юге России в период экономического кризиса может спасти региональный стройкомплекс от стагнации.
Быстрый рост комплексных малоэтажных застроек на территории Южного федерального округа способен решить триединую задачу: удержать на плаву жилищное строительство, обеспечить население доступным жильем и подтвердить социальные гарантии государства. Мобильная и устойчивая в инвестиционном плане «малоэтажка» поддержит платежеспособный спрос южан, традиционно предпочитающих индивидуальное жилье типовым высотным «муравейникам». При этом классический и популярнейший материал — кирпич — имеет все шансы оказаться вытесненным с рынка.
Объем малоэтажного строительства на Юге России давно перешагнул 50-процентную планку, хотя в среднем по стране он составляет только 45% от общего количества возведенного жилья. Так, за 2008 год в Ростовской области из 2 млн 8 тысяч введенных в эксплуатацию «квадратов» 64% принадлежит индивидуальным домам, коттеджным поселкам и таунхаусам. На Кубани это показатель дорос до 70%, а в Астраханской области — до 88,8%! Волгоградская область и Ставропольский край построили, соответственно, 53% и 55% «малоэтажных» метров.
Преимущества «маленьких»
Еще в прошлом году высотность домов, особенно в крупных городах, росла, благо за занимаемый воздух с застройщиков деньги никто не брал, в отличие от дорожающей земли. Однако, как показал кризис, наступлению на облака тоже есть пределы. В нынешнем году, когда из-за прекращения кредитования многие проекты строительства «свечек» «замораживаются», девелоперы повернулись лицом к малоэтажным объектам. Оказалось, что у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой.
— Государственная комиссия не примет высотный дом, даже если уже идет строительство последнего этажа, — поясняет генеральный директор ООО «Азовский завод строительных конструкций» Дмитрий Козырев. — Совсем по-другому дело обстоит с организованным малоэтажным поселком. Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. Поэтапным является и финансирование заказчиком своего будущего жилья, что, с одной стороны, значительно снижает девелоперские риски, а с другой — повышает доступность «малоэтажки» для потребителя.
— Что бы мы ни говорили, свободные деньги у населения есть, — уверен исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Петр Казьмин. — Спрос на «малоэтажку» в 2010-м и особенно в 2011 годах будет увеличиваться.
Как показывают предварительные результаты кризисного периода, рынок жилищного строительства сократился в объемах, при этом малоэтажка все равно продолжает развиваться. По словам начальника управления министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимира Лобачева, в нынешнем году в регионе ожидается ввод в эксплуатацию 1,8 кв. метров жилья (по итогам 2008-го построено 2 млн. – Авт.). Но доля малоэтажного строительства вырастет и составит 75% в общем объеме новостроек.
Львиную долю ныне вводимого многоэтажного жилья составляют объекты, находящиеся в высокой стадии готовности еще накануне кризиса. Как отмечал заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили, общая их площадь составляла около 2 миллионов кв. метров. В следующем году также предполагается ввести на территории региона 1,8 млн. метров жилья (75% которого составит «малоэтажка»). А значит, можно предполагать, что существующих заделов «высотникам» хватит на несколько лет — если кризис задержится надолго.
Запутавшиеся в сетях
Резервы снижения цены на малоэтажное строительство сегодня напрямую связаны с удешевлением земельных участков и инженерной инфраструктуры. Другими словами — от эффективности государственно-частного партнерства и синхронных усилий власти и бизнеса. Подсчитано, что только 25% в структуре стоимости дома составляет себестоимость строительства. 15% приходится на отделку, 30–35% — подведение коммуникаций к поселку и внутри него и 30% — на землю.
Инфраструктурно подготовленные земельные участки, причем бесплатно или за символические деньги, — многие игроки южнороссийского стройкомплекса убеждены, что только такой подход поможет сфере малоэтажного строительства сохранить положительную динамику развития. И одновременно позволит вывести на рынок действительно доступное для большинства жилье.
— Если бы государство создавало на свои средства инженерные сети, оно бы сильно облегчило жизнь застройщикам, — выразил мнение коллег директор строительной компании «АРС Ком» Арсен Симовонян.
Впрочем, существующий в стране инфраструктурный дефицит создавал большие препоны и для высотного строительства. А в этой связи можно предполагать, что различные «свечки», чья плотность застройки была многократно выше, неизбежно вытесняли «малоэтажку». В результате львиную долю сегмента малоэтажного строительства составляли лишь элитные кирпичные особняки. Нынешняя конъюнкутра принципиально изменилась.
Новый покупатель недвижимости
— В предкризисные годы мы наблюдали стремительный рост цен на жилье, обусловленный притоком в отрасль нефтяных денег, — констатировал член совета директоров компании «Ростовгорстрой» Денис Станиславов. — Недвижимость являлась самым консервативным сегментом для инвестирования излишков доходов, параллельно на рынке уменьшались свободные площади и рос спрос. После кризиса цены перестали расти, и инвесторы оказались вынужденными покинуть рынок. И теперь мы столкнулись с принципиально новой аудиторией покупателей – людьми, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
Иными словами, на рынки недвижимости городов ЮФО пришел новый покупатель, который приобретает жилье по завершении строительства не для «коллекции», даже не для последующей сдачи в аренду, а для того, чтобы в нем жить. Благо именно жить в доме, а не использовать объект в каких-либо других целях, так же естественно, как есть хлеб, испеченный булочником. При этом приходящий вместо квартирного инвестора новый потенциальный собственник жилья располагает значительно меньшими средствами, а ряд малоэтажных объектов отличается низкой себестоимостью.
По словам Дениса Станиславова, наивно было бы ожидать, что застройщики снизят в разы цены на уже построенное жилье, поскольку никто не может позволить себе работать в убыток. Другое дело – создавать уже новое «кризисное» поколение домов, ориентированное на возможности уже иного покупателя. А в этой связи возникает вопрос: насколько успешно способно вписаться малоэтажное строительство в сложившуюся конъюнктуру?
Аукцион на понижение
Квадратный метр в малоэтажном поселке эконом-класса «Южный», что в селе Самарском Ростовской области, стоит 26 тысяч рублей. Новоселам — бывшим нефтяникам из Сургута Михаилу и Раисе Батраковым — дом площадью 126 кв. м с 15 сотками земли и гаражом достался за четыре миллиона.
Хотя идеолог строительства микрорайона «Южный» — учредитель ООО «АЗСК» Виктор Смирнов в шутку отнес потенциальных клиентов своей компании к условной категории «офисный планктон». Да и многие другие эксперты считают, что в ближайшем будущем именно средний класс, отвернувшись от фешенебельных «дальних дач», переориентирует свои интересы на жилую недвижимость эконом-сегмента, расположенную в 30-километровой загородной зоне.
Кстати, именно «малоэтажники» стали успешно участвовать в разделе бюджетного пирога, продавая государству жилье для различных «льготников» по строго установленной цене: 27,3 тысячи рублей за метр. Между тем большинство «высотников» не приняло стоимость, предлагаемую государством. При уменьшении же расходов на землю и сети, а также фиксированной норме прибыли компании-застройщика удешевление квадратного метра в ходе строительства до 20–22 тысяч абсолютно реально. По оценкам некоторых экспертов, строить можно еще дешевле.
— Сейчас существует масса дешевых технологий строительства. В некоторых случаях себестоимость малоэтажного строения — например, быстровозводимый каркасный коттедж держится в пределах 10–15 тысяч рублей за «квадрат», — отмечает гендиректор ростовского агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель.
По словам начальника управления министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимира Лобачева, с нынешнего года на Дону началось строительство шести новых малоэтажных поселков и за счет федеральных средств. Наиболее активно работы ведутся в Донецке и Новошахтинске, кроме того, такое жилье строится Белой Калитве, Красном Сулине, Гуково и Шахтах.
— Малоэтажное строительство будет поддерживаться государством и в следующие годы, — добавляет Владимир Лобачев. – За счет бюджетных средств станут выделяться как субсидии под строительство малоэтажных домов, так и деньги на переселение из аварийного жилья. Основные условия власти — поддержка осуществляется в пределах оговариваемых законодательством социальных норм, плюс — стоимость дома не должна превышать 27,3 тыс. рублей за квадратный метр. Если же застройщик путем внедрения высокоэффективных технологий сумел добиться дополнительной экономии на расходах, у него не будут забирать часть образовавшейся «дельты».
Альтернатива кирпичу
— Усвоив на практике принципы малоэтажного строительства, можно открыть собственный бизнес, — уверяет президент ассоциации «Национальные энергосберегающие современные строительные технологии» («НЭССТ») Юрий Шершнев. — Коттедж по технологии ЛСТК, как в «Южном», строится за 45 дней. А при правильно поставленном цикле бригада из ста человек будет каждый день выдавать до дому!
Отметим: речь идет, прежде всего, об инновационных технологиях малоэтажного строительства. Для государства не принципиально, из чего строятся новые дома, но классический материал — кирпич слишком дорог для нового покупателя. Кроме того, «каменщики» трудятся над домом годами. Быстровозводимые технологии малоэтажного строительства, позволяющие сдать объект от нуля под ключ в течение 2–3 месяцев, а в отдельных случаях срок стройки измеряется даже не месяцами, а днями. Столь форсированные темпы приносят дополнительную экономию, также отражающуюся на стоимости жилья.
— При этом сам кирпич также является очень дорогим стройматериалом, — добавляет генеральный директор компании «Фирма Локомотив-модерн» Юрий Сизякин. — В ходе его производства сжигаются большие объемы дорогостоящего газа. Поэтому на западе из него мало кто строит жилые дома. В нашей стране газ стоил намного дешевле, но все равно наблюдалось его регулярное удорожание.
Можно констатировать, что разразившийся экономический кризис не только повлек смену львиной доли аудитории покупателей новостроек. Он невольно является мощным стимулом, способствующим вытеснению с рынка традиционного кирпича продвижением быстровозводимых технологий и малоэтажного строительства. В предкризисные годы с точки зрения инвесторов и задыхающейся от заказов стройиндустрии обращать внимание на экономичные технологии не было смысла. Ведь тогда галопирующими темпами дорожало и успешно раскупалось начиная со «стадии котлована» более дорогое жилье. А сейчас на ряде объектов ситуация прямо противоположная.
Мировой практикой разработаны десятки быстровозводимых технологий малоэтажного строительства, являющихся альтернативой кирпичным. Это и деревянные дома, и жилье из сэндвич-панелей, и модульное домостроение. Причем в Ростовской области представлены практически все варианты инновационного малоэтажного строительства, используемые в нашей стране и за рубежом.
Кризисная версия «Трех поросят»
Разумеется, речь идет именно о передовых современных технологиях — экономящих деньги не в ущерб качеству. Однако в сложившейся ситуации возникает главный вопрос: а как отреагирует на них новый покупатель недвижимости? Пока можно дать лишь один ответ: большинство людей о них мало что знают. В представлении львиной доли россиян в мире существует лишь два типа домов: дискредитировавший себя в прошлом веке крупнопанельный («плохой») и кирпичный (хороший). К последним на уровне подсознания зачастую относят и каркасно-монолитные объекты, действительно имеющие много внешних сходств с кирпичным жильем.
— Об инновационном домостроении у людей еще мало информации, — признает начальник управления министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимир Лобачев. — Существуют и предубеждения. В нынешнем году мы организовали их выставку в Новошахтинске. И когда гражданам досконально объяснили суть вопроса, большинство захотело жить в таких новостройках.
По словам Владимира Лобачева, каждая из существующих в области технологий имеет свои плюсы и минусы. Главное – что у граждан есть выбор. И через несколько лет каждый из методов займет свою нишу. А в том, что на Дону инновационные технологии малоэтажного строительства приживутся, у представителя министерства нет сомнений.
Будем надеяться, отечественному стройкомплексу удастся повторить «американское чудо» 40-х годов прошлого века, когда малоэтажное строительство превратилось в «паровоз» всей экономики. Тогда стремительное развитие отрасли не только дало миллионам людей дешевое и качественное жилье, но и создало новые рабочие места, стимулировало рост индустрии стройматериалов и конструкций. Наконец, способствовало успешному выходу из кризиса — экономического и морального. Новая «Великая депрессия» может быть побеждена старыми испытанными методами.
И, похоже, отнюдь не радужным видится будущее классического материала жилищных строителей – старого доброго кирпича. Нынешнее время и прогресс подталкивают переписать сказку «Три поросенка», посвященную философской теме, чей же дом лучше. Поскольку в нынешней действительности у выбравших быстровозводимые технологии малоэтажного строительства Ниф-Нифа и Нуф-Нуфа есть все основания надеяться жить долго и счастливо. А Наф-Наф рискует остаться с «незавершенкой».
Ирина РОДИНА,
Олег ПЕТРУШИН
Внимание! Читайте свежие данные о малоэтажном строительстве Ростова!
См. также:
- Есть ли будущее у кирпича в 21-м веке?
- Малоэтажное строительство Ростова
- Коттеджные поселки Ростова.
- Из чего построить дом.
- Ростов: в “золотом кольце”.
- Жилищное строительство в Ростове.
- Генеральный план Ростова-на-Дону.
- Как подсчитать собственные возможности приобретения новой квартиры?
- Когда “быстро” означает “хорошо”.
- Старожилы “Солнечного” празднуют первую победу.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
