Николай Безуглов: «Буду рад, если в нынешнем году удастся построить хотя бы на тысячу метров жилья больше»

«Ростов-Дом» выяснял, как глава донского минстроя бьется с экономическим кризисом.

Волею судьбы новый министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Николай Безуглов одновременно и «пошел на повышение», и попал «из огня да в полымя». Едва он возглавил министерство, страна ступила в очередной кризис, в отрасли вновь все начало рушиться.

Сто дней спустя после приказа «Ростов-Дом» начал выяснять, как идут бои на «антикризисном фронте» и что думает региональная власть о сложившейся ситуации.

Министр мечтает превратить кризис в стагнацию

Предсказывать, что же нас теперь ждет, пока чиновники регионального уровня не берутся.  При этом любому человеку свойственно рассчитывать на лучшее, в том числе — министрам. По оптимистичной версии Николая Безуглова, нынешний кризис может видоизмениться в стагнацию уже в нынешнем году. Иными словами, если нам повезет, хуже не станет:

— В нынешнем году на Дону предполагалось построить 2,5 миллиона квадратных метров, но кризис изменил наши планы. По информации, предоставленной муниципалитетами, такой показатель недостижим, и сейчас перед нами стоит дилемма: или взять прошлогодний план или же снизить его дополнительно. Буду рад, если в нынешнем году в Ростовской области удастся построить хотя бы на тысячу метров жилья больше.

Как «ломает» донской стройкомплекс

По данным минстроя Ростовской области, в прошлом году общая площадь введенных в эксплуатацию новостроек составила 2 миллиона 325 тысяч квадратных метров. Но из них примерно 70% площадей возведено в процессе индивидуального жилищного строительства домов (ИЖС). Иными словами, это дома, построенные для самих себя хозяевами земельных участков. Более зависимы от макроэкономического климата строительные компании, возводящие жилье на продажу (по итогам прошлого года — 973 тыс. кв. метра в общем объеме):   

— Ситуация меняется каждый день, есть и положительные тенденции, и отрицательные. В январе на Дону введено в эксплуатацию примерно 50% площадей в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а в феврале показатели стали резко выправляться, общая площадь выросших новостроек составила 87%. Прежде чем что-либо прогнозировать, следует дождаться показателей более теплых месяцев, когда строительный сезон будет в полном разгаре.

НАША СПРАВКА

Строго говоря, объемы ИЖС интересны в основном самим чиновникам — для рапорта вышестоящему начальству. Особенно если учесть, что в эту категорию зачастую подпадают различные пристройки, мансарды и флигели, образовавшиеся в ходе капремонта «вторички», а также узаконенный вторичный самозастрой. Показатели домов, вводимых в эксплуатацию строительными компаниями, более объективны.

Как следует из графика, в последние годы донской стройкомплекс только выкарабкивался из предыдущего кризиса:

И в прошлом году ипотечные семьи жили на пределе

Прошлый год показал интенсивный рост ипотеки, общий объем предоставленных кредитов увеличился на 36% в сравнении с 2013-м. Жители Ростовской области получили в банках 39 миллиардов рублей на улучшение жилищных условий. Хотя, по данным Николая Безуглова, и прошлогодняя ипотека, выдаваемая под 12,6% годовых, осваивалась с большим трудом:

—По нашим социологическим исследованиям, даже в прежние времена в ипотечной семье из трех человек один целиком работал на погашение ссуды.  И в прошлом году возможности улучшающих жилищные условия граждан были на пределе. В первые месяцы 2015 года застройщики констатировали двукратное снижение продаж первичного жилья за счет привлекаемых кредитов. При этом практически все новостройки продавались в ипотеку.

Чем разнятся два кризиса: нынешний и прошедший?

На стройплощадках констатируют лишь сорокапроцентное падение объемов продаж, при этом после того, как Дмитрий Медведев вернул прошлогодние условия получения ипотеки на строящееся жилье,вроде бы остается ждать стабилизации (если, конечно, мы, как и в 2009 году, уже на дне, а не продолжаем катиться дальше в глубокую пропасть. — Авт.). По оценкам Николая Безуглова, нынешний кризис будет протекать более мягко:

— В 2009 году рынок долевого строительства упал втрое из-за подорожавшей ипотеки, чего сейчас мы не видим.  Предпринятый правительством РФ шаг беспрецедентен, предсказать результат невозможно. Могу лишь привести в чем-то похожий пример. После того как мы с трех до пяти лет продлили субсидирование начисляемых банками годовых процентов по ипотечным кредитам для участников различных жилищных госпрограмм — при условии приобретения квартир или домов на первичном рынке, граждане стали покупать на 20% больше жилья в новостройках.

Госпрограммы будут финансировать,
как и в прошлом году

А тем временем есть у нас и дефицитные разновидности ипотеки. К таковым относятся кредитные продукты, предоставляемые гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Свидетельством тому являются огромные очереди, стоять в некоторых из них придется несколько десятилетий. По словам Николая Безуглова, сокращения объемов господдержки из-за кризиса у нас не будет:

— В прошлом году общий объем потраченных средств на различные жилищные субсидии молодым семьям и отдельным категориям граждан составил около миллиарда рублей. По нашим данным, доля регионального бюджета в ипотечном рынке была 4%. А в 2009 году, когда объемы долевого строительства снизились втрое, она достигла 12%. В нынешнем году, как и в прошлый кризис, сокращения финансирования жилищных госпрограмм не предусмотрено. Более того, мы хотим дополнительно увеличить бюджетные вливания, но удастся ли это осуществить, пока не ясно.

Николай Безуглов боится обманутых дольщиков

Впрочем, в нынешний кризис у нас есть и менее оптимистичные  тренды. Первый — резкое удорожание кредитов, выдаваемых не покупателям жилья, а застройщикам, что наблюдалось и в 2008-09 годах. Второй тренд — принципиально новый: санкции.

Любая стройка потребляет очень широкий ассортимент различных товаров, сиюминутно наладить производство всей номенклатуры не выйдет. Например, зависимость российского стройкомплекса от Запада в обеспечении подъемными кранами и различными комплектующими к оборудованию составляет 90-100%, изделия из металлокаркаса поступали в регион из Украины. Есть проблемы с обеспечением Ростовской области цементом, хотя они решаются.

— Мы опасаемся появления обманутых дольщиков, как в 2009 году. Поскольку помимо подорожавшей ипотеки, у застройщиков повысилась и себестоимость работ. И для них резко подорожали кредиты, привлечь средства банка на стройплощадку можно под 30% годовых.

Министр уговаривает строить жилье

А тем временем донским властям нужен принципиально новый тип недвижимости, для реализации новой программы «Жилье для российской семьи». Как мы уже сообщали, в нынешнем году региональные власти в шестой раз объявили конкурс на право участия в реализации данного документа – пять прежних предложений чиновников проигнорированы.

К 2017 году необходимо построить 201 тысячу квадратных метров таких новостроек, читай, по 100 тыс. кв. метров в год или более 10% от общих объемов, возведенных организациями на продажу. Реализовывать его можно будет определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий:    

— Ранее застройщики не хотели участвовать в программе, так как опасались, что на жилье не найдется покупателей. Хотя цена на него должна быть не дороже 35 тысяч рублей за квадратный метр или на 20% дешевле рыночной стоимости. При этом за счет бюджетных средств у компаний будут выкупаться создаваемые в ходе работ объекты коммунальной инфраструктуры из расчета 4 тыс. рублей за метр. Дополнительные льготы — безвозмездное пользование типовой проектной документацией фонда РЖС, предоставление земельных участков Фонда, а также возможность кредитования стройплощадок под 12% в рамках параллельно реализуемой программы «Стимул».

ДЛЯ СРАВНЕНИЯ:

Средняя себестоимость строительства дома в Ростове составляет 32 тысячи рублей за квадратный метр – с учетом цены подготовленного земельного участка.

Почему в Ростов идут застройщики с Кубани?

Кризис кризисом, а в Ростовскую область по-прежнему идут новые крупные инвесторы, желающие реализовывать свои проекты, несмотря на спад в экономике.  Например, у столицы ЮФО появился третий крупнейший застройщик —компания «Девелопмент-Юг», чьи возможности сравнимы с такими фирмами, как московская «Интеко» и также кубанская группа компаний ВКБ, строящими Левенцовский и Суворовский районы:

— В последние годы в Ростове прослеживается активный приход в город новых застройщиков из Краснодара. В этом городе конкуренция очень жесткая. А у нас, когда в крупнопанельных домах эконом-класса того же Левенцовского района начинают продавать квартиры чуть ли не под 60 тысяч рублей за «квадрат», понимаешь, что рынок доступного жилья в городе так и не создан. Поскольку ростовчане не готовы решать этот вопрос, конъюнктуру начнут корректировать фирмы из соседних регионов.

Куда дует кризисный ветер?

Можно обозначить две основные версии относительно кризиса нынешнего. Либо мы уже на дне, как было в начале 2009 года. Либо — мы только катимся в бездонную пропасть, дно далеко не достигнуто, поскольку этот кризис более затяжной. Если верно первое, то на примере событий шестилетней давности основные тенденции вроде бы должны вселять оптимизм:

Олег ПЕТРУШИН