Строительные компании и другие игроки рынка недвижимости Ростова прогнозируют падение стоимости жилья, несмотря на ипотеку, подешевевшую после мер, принятых премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым. В перспективе ожидаются
30–35-процентное обрушение спроса на первичное жилье в Ростове в сравнении с прошлым годом и небольшое падение цен.
При этом 70% выданных банками ипотечных кредитов будут потрачены на приобретение квартир в новостройках. Что же касается цен на вторичное жилье, в Ростове они обещают рухнуть по полной программе: «вторичка» будет продаваться по слишком дорогим кредитам, не субсидируемым государством.
Несколько лет стоимость жилья в Ростове пребывала в жесткой стагнации. Несмотря на кризис, грянувший в январе-феврале 2015 года, конъюнктура не изменилась. Нынешний год обещает принести застывшему рынку большие перемены. Об этом говорили участники недавнего круглого стола в информагентстве «Интерфакс-Юг».
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Жилье в Ростове: фиксируем цены
По данным риэлторской компании «Титул», средняя стоимость кв. метра вторичного жилья в Ростове по итогам 2014 года составила 66150 рублей. При этом самыми высокими ценами отличалось компактное жилье обычно не очень высокого качества. Например, в прошлом году «гостинки» продавались по 74150 рублей за кв. метр, «однушки» — за 69 тыс. рублей, «коммуналки» — за 66150 рублей.
Средняя стоимость кв. метра первичного жилья в Ростове в новостройках эконом-класса составляла чуть более 43 тыс. рублей за квадрат, бизнес-класс стоил 75 тысяч, элитное жилье — 94 тысячи. По итогам прошедшего года цены на жилье в Ростове поднялись на 5%. Впрочем, с учетом параллельно идущих инфляционных процессов можно было констатировать продолжающуюся стагнацию или даже легкое снижение стоимости.
Вторичное жилье: спад спроса и стоимости
Двукратное падение спроса на ипотеку свидетельствует, что 17% годовых для покупателей неподъемны. После того как государство взялось субсидировать банки, выдающие кредиты под приобретение первичного жилья, снизив их стоимость до 12% годовых, в Ростове началась конкуренция среди банков за дешевую ипотеку.
Общий объем российского ипотечного рынка с учетом предусмотренных субсидий оценивается в 400 миллиардов рублей. Его уже практически поделили между собою банки: 200 миллиардов рублей изъявил желание выдать россиянам Сбербанк, 100 миллиардов — ВТБ-24, 15–20 миллиардов — Газпромбанк, 5 миллиардов — Связьбанк.
В свою очередь среди покупателей также возник ажиотаж. Об этом свидетельствует тот факт, что один банк ВТБ-24 ха неполную рабочую неделю уже выдал около 2 миллиардов рублей из бюджета дешевой ипотеки.
— Следует ожидать резкого изменения спроса на недвижимость, — сообщил управляющий директор по ипотеке Ростовского филиала банка ВТБ-24 Олег Бражников. — Разумеется, это отразится и на стоимости: если ранее под приобретение строящегося жилья в Ростове и области мы выдавали 40–50% средств из «ипотечного портфеля», а остальное доставалось «вторичке», то теперь новостройки заберут 70% кредитов.
— На вторичном рынке жилья ожидается большой спад спроса и стоимости, — считает Елена Молотникова, руководитель отдела продаж компании «Донстрой», возводящей в Ростове два крупных жилых комплекса: «Звездный» и «Три Сквера». — Под дорогую ипотеку «бэушные» квартиры мало кто захочет купить. Конечно, многие из покупателей накануне приобретения квартир в новостройках продают имеющуюся «вторичку», но вряд ли рухнувшая на нее цена способна поломать такие сделки. Строительные компании Ростова предложат таким клиентам беспроцентную рассрочку на год, а владелец «вторички» просто придержит продажу квартиры, пока конъюнктура не изменится.
«Первичка»: снижение объема продаж
При этом и застройщики, и банкиры все же прогнозируют 30–35% падение спроса и на первичное жилье в Ростове, за которым последует незначительное снижение его стоимости.
— По нашей версии, объемы продаж упадут на 30%, — говорит заместитель управляющего Ростовским филиалом банка ВТБ-24 Татьяна Марченко. — Не будем забывать: прошлый год ознаменовался интенсивным приростом выдаваемых ипотечных кредитов. Например, наш ипотечный портфель увеличился на 50% в сравнении с 2013-м.
Разумеется, растущая ипотека спровоцировала повышение стоимости жилья по Ростову, теперь же ее возможности ограничены объемом предусмотренных бюджетных субсидий. Если же оперировать статистикой по всей стране, предусмотренные в нынешнем году 400 миллиардов рублей на первичное жилье — это чуть меньше трети ипотечного портфеля, выделенного в прошлом году банками под приобретение всех видов недвижимости: первичного и вторичного, гаражей, офисов, земельных участков…
— Многие застройщики на нынешний год заморозили цены на жилье, повышать в Ростове его стоимость бесполезно, — считает руководитель отдела продаж группы строительных компаний «Рассвет» Роман Назаренко. — Спрос на новостройки упадет на 30–35%, если, конечно, на мировой арене не произойдет каких-либо серьезных изменений, которые принципиально повлияют на экономическую ситуацию. А в ипотеке грядет перекос: 70% кредитов возьмут под приобретение строящейся недвижимости.
ПОЧУВСТВУЙТЕ РАЗНИЦУ
Как ударяли кризисы по ростовскому жилью
В 2008–09 годах рынок ипотеки сократился втрое, а стоимость жилья по Ростову в среднем рухнула примерно на 30%. При этом спрос на ипотеку упал вдвое, а с помощью привлекаемых кредитов продавалось 80% жилья в Ростове.
В 2014–15 годах после удорожания ипотеки с 12,6 до 17% годовых рынок погрузился в стагнацию. Иными словами, пока что (до возникновения рынка дешевой ипотеки) объемы продаж сократились на треть, а цены до поры до времени просто замерли.
Новостройки в центре Ростова подешевеют
— Падение цен на первичном рынке будет достаточно символичным, — отмечает представитель компании «Донстрой» Елена Молотникова. — Особенно это касается квартир эконом-класса. Даже в прошлый кризис, когда спрос на жилье в Ростове упал в несколько раз, стоимость «эконома» снизилась лишь на 10–15%.
С этим выводом согласна и Татьяна Манеркина, представитель группы компаний ВКБ (ФЦП «Ростовский»), продающей самые дешевые квартиры по столице ЮФО в жилых комплексах «Платовский» и «Суворовский» — от 36 тысяч рублей за кв. метр. По ее версии, у строительных компаний возникнут определенные сложности, при этом ГК ВКБ является исключением:
— Спрос на жилье в Ростове упадет на 30% — в среднем по городу, что скажется и на стоимости, но мы не намерены из-за кризиса снижать планы. И если в прошлом году общая площадь возведенных нами в столице ЮФО новостроек составила 50 тыс. квадратных метров, то в нынешнем мы намерены построить 122 тысячи «квадратов», как собирались и раньше. Проблемы возникнут с продажами жилья у застройщиков дорогих точечных объектов центра Ростова: им придется снижать цены. А наш эконом-класс останется востребованным, особенно если учесть, что мы создаем виды недвижимости, пока что практически не имеющие аналогов: например, «квартира для студента».
В 2009 году пришедшему в Ростов другому крупному застройщику — компании «Интеко» — пришлось из-за кризиса вдвое снизить план по вводу жилья в Левенцовском районе. По версии Елены Молотниковой и других экспертов, нынешний кризис обещает протекать менее болезненно, нежели минувший:
— Многие из потенциальных покупателей квартир заняли выжидательную позицию, не имя уверенности в завтрашнем дне. Поэтому они боятся брать ипотеку. Но приходит весна, и природа оживает…
Объявленное застройщиками 30–35-процентное снижение спроса на первичное жилье наблюдается на ростовском рынке недвижимости уже сейчас, по итогам января–февраля-2015. Цены на «первичку» до поры до времени замерли. Если и остальные прогнозы верны, то остается дождаться небольшого снижения стоимости «квадрата» в новостройках и обрушения «вторички».
Олег ПЕТРУШИН
