На какие нюансы следует обращать внимание покупателю загородной недвижимости, чтобы приобретение собственного дома не обернулось неприятными сюрпризами?
С начала 2000-х исторически существующее у многих ростовчан желание приобрести индивидуальное жилье, а не квартиру, получило рыночный отклик со стороны стройкомплекса. Застройщики начинают возводить в пригородах Ростова коттеджные поселки, позволяющие многим горожанам воплотить мечту о собственном доме. Ведь большинство свободных участков мегаполиса изначально не подходит под масштабное малоэтажное строительство, что объясняется дефицитом земельных ресурсов и высоким уровнем урбанизации города-миллионника.
Идея пришла к нам из еще более урбанизированной Москвы. В свою очередь мода, возникшая в столице, перекочевала из западных стран, где образ загородной жизни начал формироваться еще в позапрошлом веке. В связи с новизной зародившегося явления многие покупатели жилья полностью еще не понимают идеи строительства коттеджных поселков. Сегодня мы расскажем, на какие нюансы следует обращать внимание покупателю этого сегмента недвижимости.
Коттеджный поселок и огородное товарищество
Окрестности мегаполиса изобилуют землями огородных товариществ, с которыми у нас зачастую еще путают коттеджные поселки, что в корне не верно. Еще с конца прошлого столетия некоторые из горожан застраивают жильем свои дачные участки, выданные или купленные в советские времена. К сожалению, такой путь для желающих иметь собственный дом не очень перспективен, поскольку инфраструктура садово-огородных территорий изначально не предназначена для постоянного проживания.
Отсутствие газа или питьевой воды, канализации, скверов, детских площадок или других социальных объектов позволяет использовать эти участки максимум для летних «уик-эндов» с шашлыками, но не постоянного места жительства — в отличие от коттеджных поселков. Некоторые из товариществ сейчас стихийно застраиваются жильем, переживая эволюционное становление. Однако процесс обещает растянуться на десятилетия — учитывая отсутствие инвесторов и социальную разношерстность собственников.
Любой загородный поселок предназначен для ПМЖ, а значит, должен обеспечивать качество жизни не хуже, чем в Ростове. Подобно многоквартирным домам, малоэтажные жилые комплексы также классифицируют как жилье эконом или бизнес-класса, или «элитку». Предназначенные для несколько иных целей садоводческие товарищества не соответствуют этим критериям.
В связи с этим возникает вопрос, не проще ли купить индивидуальный дом в менее урбанизированных городах-спутниках мегаполиса: Батайске, Аксае, Чалтыре или прилегающих поселениях с более качественной инфраструктурой? Впрочем, если покупателя как раз-таки и интересует дача для сезонного отдыха, возможно, руководствоваться следует совершенно иными соображениями. «Второй дом» может быть расположен «подальше от мегаполиса», при этом многие покупатели согласятся в чем-то поступиться коммунальными удобствами.
Инфраструктура
Приобретая дом для ПМЖ, прежде всего, следует обратить внимание на техническую возможность получения полного пакета жилищно-коммунальных услуг. Второй, не менее важный вопрос — дорога и транспорт.
Поселившись в пригороде, скорее всего, вы все равно будете трудиться в Ростове, каждый будний день выезжая на работу. Оценивая транспортную доступность до мегаполиса, в ряде случаев, возможно, в большей степени стоит интересоваться даже не удаленностью строящегося поселка, в 5-ти или 20-ти километрах от мегаполиса он расположен, а наличием современной транспортной магистрали, ее техническим состоянием, наличием-отсутствием пробок, автобусной остановки.
Социальные объекты
Максимальный набор различных объектов социальной инфраструктуры в загородном поселке не ограничен. Так, например, в загородном поселке «Старочеркасская Ривьера» будут построены собственная набережная, пляж, яхт-клуб и ряд других роскошных объектов.
Но здесь, под Ростовом, строится элитное загородное жилье, что же касается коттеджного поселка эконом-класса, он также должен располагать хотя бы минимальным набором объектов: продуктовым магазином, бытовым сервисом (прачечная, химчистка, автомойка), сквером для отдыха, детской площадкой, парковками. Кроме того, стоит обратить внимание и на такие «мелочи», как уличное освещение, наличие охраны с КПП, контейнерной площадки, обустроенной внутрипоселковой дороги, тротуаров.
А есть ли «крайний»?
Сталкиваясь с проблемами ЖКХ и многими другими бытовыми неурядицами, мы часто предъявляем претензии городской власти. Новая инфраструктура способна обеспечить лучшее качество бытовых и жилищно-коммунальных услуг. Однако возникает вопрос, кто будет ее в дальнейшем эксплуатировать? Жилье расположено за городской чертой, власти за него не отвечают.
Между тем это уже мини-поселение, представляющее собой достаточно сложный технический и социальный организм. Если же поселок входит в состав соседствующего с мегаполисом города-спутника, вряд ли власти последнего также с превеликим энтузиазмом поспешат взвалить на себя эту дополнительную обузу. В качестве примера можно привести третью очередь расположенного под Ростовом (территория Батайска) коттеджного поселка «Солнечный», чьи жильцы который год пытаются добиться от местных властей, чтобы к ним относились как к батайчанам.
Кто организует регулярный вывоз мусора, уборку территорий, обслуживание коммунальных сетей, обеспечит безопасность жильцов, не говоря уж о том, что рано или поздно собственнику захочется, например, сделать ремонт в купленном доме? В идеале застройщик должен создать организацию, ответственную за последующую эксплуатацию перечисленных объектов. Здесь возможны два варианта: товарищество собственников жилья или управляющая компания.
Наличие организации еще на этапе строительства является гарантией, что в последующем поселок не погрязнет в мусорных кучах, а в случае возникновения порыва на водоводе жильцам не придется правдами-неправдами уговаривать «аварийку» ехать на объект и далее наблюдать, как в современный пластиковый водовод кувалдой вбиваются деревянные колья.
Соседи, философия застройки
Одно из преимуществ коттеджного поселка — социальная однородность собственников, в то время как коллективы жильцов ряда «многоэтажек» мегаполиса своим характером и взглядами на жизнь напоминают крыловских лебедя, рака и щуку. Но если в большом городе в подобном коллективе еще можно жить, то здесь, на окраине, ситуация неизбежно окажется более дискомфортной.
И наоборот — соседство с людьми приблизительно одинаковых взглядов и равных финансовых возможностей сделает жизнь приятной. У поселка должны быть принципы и философия застройки: допустим, строящееся здесь малоэтажное жилье рассчитано на обеспеченных граждан, желающих купить дом под Ростовом (бизнес-класс), или на ограниченных в средствах покупателей недвижимости (эконом-класс).
А если же философия нарушена, если здесь, допустим, малоэтажка соседствует с «высотными» многоквартирными домами, возникает логичный вопрос: зачем сюда вообще переезжать из Ростова?
Выбор есть
И напоследок мы решили привести данные о строящихся в непосредственной близости от Ростова загородных населенных пунктах. Полностью ознакомиться с рынком загородный недвижимости и их картой малоэтажных комплексов вы можете в статье «Коттеджные поселки Ростова».
Пока что их достаточно мало, если не брать в расчет откровенно миниатюрные малоэтажные жилые комплексы на 5–10 домов. По оценкам ряда риэлтеров, цены на загородное жилье пока занижены, что объясняется низким спросом — в сравнении индивидуальными домами, продаваемыми в городах и поселениях по соседству. Но при этом специалисты возлагают надежды, что через 5–10 лет рынок загородной недвижимости ждет динамическое развитие, в этом случае приобретение дома под Ростовом окажется выгодным инвестиционным вложением.
Среди крупных малоэтажных проектов нынешним летом (2011 г.) мы отметили следующие:
Загородный поселок «Солнечный». Расположен в 10 км от столицы ЮФО, на территории Батайска. Сейчас проект близок к завершению, вводится в эксплуатацию третья очередь. Жилье ориентировано на покупателей в сегменте эконом-класса. Вниманию клиентов предлагаются таунхаусы (31700–34615 руб. за кв. метр квартиры в зависимости от площади) и коттеджи (3,1 млн руб. за дом 120 кв. м) по быстровозводимой каркасно-деревянной технологии. Дополнительным бонусом выделяются земельные участки площадью от 0,7 до 4 соток.
«Беляево» — один из компактных загородных поселков эконом-класса, расположенный в 10 километрах от мегаполису по Таганрогскому шоссе (Мясниковский район, хут. Калинин). Проект предусматривает строительство более 40 типовых домов по деревянной технологии (3–3,2 млн. руб. за дом + 5,3 сотки земли бонусом). Одновременно в продаже имеются участки под строительство без подряда площадью 4,5–7 соток (80–100 тыс. руб. за участок).
Загородный поселок «Клен-Парк». Недавно стартовавший проект строительства поселка в пригороде Ростова (15 км от столицы ЮФО, Азовский район, пос. «Овощной»). Дома возводятся по традиционной технологии. Застройщик взялся возвести в пригородах Ростова достаточно крупный населенный пункт бизнес-класса площадью 200 га с собственной школой, детским садом и искусственным озером. Сдача в эксплуатацию первой очереди запланирована на конец нынешнего года, из 59 домов которой построено 42. За коттедж площадью 212 кв. м, построенном на шести сотках земли, предлагают около 4 млн руб., за дом 180 кв. м с 6 сотками — 4,7 млн руб.
«Старочеркасская Ривьера» — ныне единственный проект строительства элитного жилья под Ростовом премиум-класса со всеми необходимыми опциями в данном сегменте недвижимости. Расположен в окрестностях Старочеркасской станицы (17 км. от Ростова, или 20 минутах езды от Театральной площади). Здесь можно купить дома под Ростовом площадью 175–386 кв. м (40–46 тыс. руб. за кв. метр с входящими с стоимость участками 7–14 соток), а также участки под застройку (от 80 тыс. руб. за сотку) с подрядом (строительство дома обойдется в 30–54 тыс. руб. в зависимости от выбранной технологии и материалов). Несмотря на заявленную элитность, сейчас здесь установлены достаточно низкие цены (относительно элитного сегмента недвижимости), ориентированные на покупателей домов в пригородах Ростова со средними финансовыми возможностями.
«Зеленый» — данный проект представляет собой оснащенные коммуникациями участки под строительство (4 км от мегаполиса, окрестности хутора Красный Крым, по ул. Оганова и трассе Ростов-Новошахтинск в сторону Родионово-Несветаевска). Вниманию покупателя предлагаются участки площадью шесть соток без подряда (120–140 тыс. руб. за сотку). При этом здесь пока что отсутствует канализация.
«Солнечная поляна» — обустраиваемое инвестором в пригородах Ростова садоводческое товарищество, которое планируется превратить в загородный поселок эконом-класса. Вниманию покупателя предлагается около 400 участков под строительство площадью от 4,5
до 12 соток (100 тыс. руб. за сотку), оснащенных коммуникациями. Еще около 200 тыс. руб. придется потратить на подключение к сетям. Расположен в пос. «Российский» Аксайского района.
При подготовке данного материала использованы статьи:
Читайте также:
Одно из серьезных препятствий, отталкивающих от жизни за городом – отсутствие рядом школы. Куда дети ходить будут? Тратить 2,5 часа на дорогу туда и обратно?
В строящемся поселке Клен-Парк запланирована школа, а на данный момент уже есть храм, дет площадка, садик, спортивная площадка.
все-таки не храм – а фундамент под церковку, разница есть?!
детсадик – что-то не замечал…
При покупке жилья в таких поселках, вы потом остаток жизни будете платить за кучу сомнителной необходимости вещей: охрану, дорогу, свет на улице, общую воду, зеленые насаждения и пр. и пр., это “долгоирающий” проект. Прибавьте к этому грязь и шум от спецтехники грузового транспорта со стройматералами ближайшие 10 лет. Постарайтесь при выборе жилья не связываться с “поселками” управляющих компаний, стройтесь или покупайте жилье в давно сложившихся поселках не имеющих статус “коттеджный поселок”
Сейчас, берут 6 соток, делят пополам, строят по одному домику на трёх сотках и продают не дороже трёх миллионов. Очень хороший вариант. Такие есть в Красном саду, Койсуге, Батайске. Связываться с КП не очень хочется.