Преобразования в жилищной сфере начались вопреки существующему научному доказательству, что в нашей стране такого не может быть…
Недорогое жилье, олимпийская инфраструктура, мосты, дороги и водоканалы в ближайшие годы обещают стать главными «антикризисными» объектами. Вкладывая в их строительство бюджетные деньги, государство надеется параллельно решить проблемы с безработицей, улучшить возможности для производства и сбыта, а также расшевелить ряд смежных отраслей, привязанных к крупным стройкам. Ничто не ново под Луной, аналогичная политика проводилась и в годы Великой депрессии различными государствами, ярким примером тому могут служить те же немецкие и американские автобаны.
Более интересно, что в нынешней национальной антикризисной идее рядом высокопоставленных государственных руководителей большие надежды возлагаются на развивающуюся жилищную сферу и капитально ремонтируемые многоквартирные дома, доставшиеся нам с советских времен. Пожалуй, даже больше, жилищная сфера должна подняться и паровозом потянуть вперед ряд других отраслей.
— Люди, много лет проработавшие в жилищной сфере, подтвердят, что начавшийся массовый капитальный ремонт многоквартирных домов – беспрецедентное событие, — сказал посетивший Ростовскую область член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Дмитрий Бородин. — Впервые за всю историю власти понесли в народ деньги. Сейчас отрасль находится на острие событий происходящих в стране. Она не только должна успешно выдержать кризис, но и подняться. По оценкам ряда экспертных организаций, ЖКХ способно выйти на 35% рентабельности.
Словом, время призывает руководителей управляющих компаний, в большинстве своем еще состоящих из бывших проблемных ЖЭУ, и председателей ТСЖ, многие из которых также с трудом сводят концы с концами, пойти в бой с кризисом в первых рядах. А в этой связи мы попытались понять, насколько ЖКХ соответствует своей потенциальной исторической миссии — стать антикризисным гренадером.
1. Иммунитет к общемировой разрухе
Проводя смотр отраслей, потенциально способных дать разгромный бой кризису, отметим: соратниками коммунальщиков должны выступить представители намного более рентабельных сфер: нефтяники, банкиры, строители, дорожники, плюс – атомная энергетика и нанотехнологии. Словом, на фоне других более масштабных, «космических» антикризисных проектов капитальный ремонт жилья и улучшение качества работы ЖКХ, на первый взгляд, выглядит не столь солидно и не столь романтично, как-то по-мещански.
Но в этом-то, по оценкам эксперта Госдумы Дмитрия Бородина, и заключается одна из уникальностей ЖКХ, из которого можно выжать не только экономический, но и дополнительный социальный эффект. Жизненный уровень народа ухудшился, а чистый теплый подъезд и стабильно текущая из крана вода могут стать своеобразной отдушиной для россиян на фоне финансовых неурядиц. Покидать уютный ухоженный дом, чтобы в мороз сесть на рельсы и стучать каской, не так-то уж и сильно хочется.
Причем в силу своих экономических и географических особенностей у ранее пребывающей в вечном кризисе «коммуналки» обнаружился весьма мощный иммунитет к кризису общемировому. А в этой связи и возникает желание развивать ЖКХ, сделать отрасль экономическим локомотивом, поскольку в нынешних условиях поднимать большинство других сфер весьма проблематично.
Таблица 1.
Отличительные особенности жилищной сферы
| № | Признаки | Комментарии |
|---|---|---|
| 1. | Всеохватность | В отличие от компьютера или автомобиля, с приобретением которых можно повременить, каждый гражданин вынужден постоянно потреблять ЖКХ—услуги. Причем, их покупают все россияне, и младенцы, и старики, и бедные, и богатые — разумеется, за исключением бездомных. Столь обширной аудиторией клиентов не способно похвастаться ни одно из промышленных предприятий. |
| 2. | Круглосуточный спрос | Колоссальный объем человекочасов. |
| 3. | Самодостаточность | В отличие от других сфер, ЖКХ не успело срастись с макроэкономикой. Никто из руководителей бывших ЖЭУ и не мечтал привлечь для своего развития заокеанские деньги, еще совсем недавно способствующие кипению работ на тех же стройплощадках. За прошедшие годы в отрасли удалось начать реализацию лишь штучных инвестиционных проектов в тепло-водо-электроснабжении. |
| 4. | Наличие не одного, а двух источников финансирования: жилец и государство | Даже успешные и передовые предприятия ЖКХ получают львиную часть средств из бюджета в форме компенсаций оплаты услуг льготникам и малоимущим. Если в нынешней неблагополучной ситуации произойдут сбои с поступлением бюджетных денег, предприятие какое—то время сможет сводить концы с концами за счет платежей жильцов. Равно как и наоборот. |
| 5. | Мозаичная структура | Большинству городов в наследство с советских времен досталась система ЖЭКов, тесно спаянных друг с другом и обслуживающих объединения домов по принципу географической близости. Она напоминает мозаику. Если в силу каких-либо форс-мажорных обстоятельств один из ее «кубиков» выпадет, образовавшуюся нишу успешно смогут заполнить соседние предприятия. |
Как видно из таблицы, ЖКХ не сильно страшны два основных фактора, убивающих современную экономику: падение платежеспособности клиентов и возникший дефицит кредитных ресурсов. Хотя теоретически возникшая кризисная ситуация косвенно все же может ударить по отрасли весьма чувствительно.
Суть проблемы в том, что многие из россиян, ранее взявших кредиты под приобретение недвижимости и автомобили, отнюдь не по собственной вине оказались неплатежеспособными. При этом такие задолжники получили различные поблажки и отсрочки за счет проводимой государственной политики ЖКХ.
Но если нынче можно не платить даже за купленную в кредит квартиру или машину, то уж «коммуналка» подождет и подавно. Разумеется, произошедшие события подготовили благодатную почву для взращивания подобных дум и настроений у жильцов. Отраслевые показатели минувших лет по эффективной собираемости платежей, зачастую превышающей 100%-й потолок (за счет погашения былых долгов), теперь рискуют основательно опуститься…
2. Лучший клиент — пенсионер
В утешение отметим, что опять же обнищание ряда потребителей еще не означает тотального роста задолженностей именно в сфере ЖКХ. Скорее всего, большая их часть оформит себе субсидии. Ведь за прошедшие годы у среднестатистического жильца сформировался весьма великий страх оказаться выселенным за хронические неплатежи, равно как и просто отключенным от света, тепла и прочих благ цивилизации.
Кстати, как показала жизнь, наиболее выгодным клиентом для ЖКХ являются крайне ограниченные в средствах пенсионеры, с пунктуальной точностью оплачивающие услуги. При этом многие из обеспеченных граждан, чьи финансовые возможности позволяют развивать автопром, стройкомплекс, ресторанную сферу, международный туризм и ряд других отраслей, доставляют большие неприятности коммунальным предприятиям, являясь хроническими задолжниками.
— Многие не представляют себе, что такое обслуживать богатых, — говорит директор управляющей компании «Приз» Игорь Цыбренко, специализирующейся преимущественно на эксплуатации дорогих новостроек. — Мы вынуждены дотировать эксплуатируемый дом премиум-класса, расположенный на самой престижной улице города — Пушкинской. Когда же начинаешь беседовать с обеспеченным задолжником, от него зачастую исходят оригинальные объяснения. Например, вместо традиционного «нет денег», он может сказать: «не платил за ЖКХ, так как на несколько месяцев выезжал в Париж». Поэтому сейчас мы ведем активную политику по вхождению в сегмент эконом-класса.
— А опыт работы в этой сфере имеется? – интересуюсь. – Может, здесь еще больше проблем?
— Одна из наших новостроек специально возведена для отселения собственников из ветхого жилья, сносимого в ходе реконструкции центра города. Больше половины ее домовладельцев — пенсионеры и малоимущие. И этот дом является самым аккуратным плательщиком за «коммуналку». Другое дело, большая часть жилья эконом-класса относится к поколению бывших государственных домов, требующих капремонта. По нашим оценкам, обслуживать такой объект нельзя, поскольку УК несет административную и даже уголовную ответственность за состояние обслуживаемого фонда.
3. Технический прогноз
Еще одним позитивным фактором является продолжающаяся программа комплексного капитального ремонта домов за счет бюджетных средств. Безубыточно эксплуатировать объект, в котором с регулярной периодичностью все выходит из строя, в принципе невозможно. (Конечно же, если вести речь о честном и цивилизованном бизнесе, в рамках которого в подъездах многоквартирных домов следует и полы регулярно мыть, и выбитые окна своевременно менять, как того требует законодательство.) Ситуация была тупиковой, поскольку жильцы не желали ни ремонтировать многоквартирные дома, ни платить за их техобслуживание по тарифу, соответствующему существующим реалиям.
На протяжении первых десяти лет реформы между государством и собственником шла своеобразная игра в долготерпение. Соревновались, кто же не выдержит первым и начнет вкладывать деньги в разбитое жилье. Как мы видим, в конце концов, государство сдалось, возможно, испугавшись, что бездействие приведет к еще худшему, в стране возникнет армия собственников ветхого и аварийного жилья.
Стартовавшая полтора года назад программа капремонта должна превратить разбитое жилье в потенциально прибыльные объекты для зарабатывания денег. За счет средств Фонда, областного и местных бюджетов в Ростовской области до 2012 года предполагается капитально отремонтировать 55% проблемных площадей. (К категории домов, не требующих капремонта, отнесены не только молодые объекты, но и чрезмерно изношенные, которые уже поздно ремонтировать.)
— Разбитое жилье отличается высокой затратностью в содержании, — прокомментировал ситуацию директор ростовской Управляющей организации ЖКХ Сергей Горобец, обслуживающей самые старые дома мегаполиса. — По закону я могу на собрании собственников поднять вопрос о повышении тарифа с предусмотренных городскими властями 16 муниципальных рублей за квадратный метр до пятидесяти. И подкрепить свои аргументы соответствующей сметой расходов. Но решившегося на подобный шаг директора управляющей компании наши клиенты просто побьют. Остается лишь поддерживать дом
на 16 рублей, чтобы он не рухнул.
Учитывая высокую долю домов, которые так и не выбрали себе форму управления, в результате чего капитальный ремонт за счет государственных средств в них невозможен, а также многочисленные объекты в сельской местности, избравшие непосредственное управление и также, согласно законодательству не подлежащие капремонту за счет бюджета (как правило, это небольшие объекты, состоящие из 2—7 квартир; общая их площадь невелика, несмотря на внушительную численность), можно прогнозировать, что к 2012 году технические условия для развития жилищной сферы станут относительно благоприятными. Хотя каждый пятый МКД Ростовской области (около 20% или более 11 тысяч объектов) с абсолютно аморфными собственниками продолжит превращаться в трущобы.
Но в целом по региону экономические предпосылки для развития жилищной сферы как антикризисного локомотива для всей экономики весьма благоприятны. Любой МКД одновременно является и социальным организмом. Путем вливания в проблемный объект больших бюджетных средств можно коренным образом повлиять на его техническое состояние. Однако, как говаривал профессор Преображенский, разруха прежде всего в головах…
4. Советский дом хуже маргинального
На протяжении двенадцати лет реформы и жилищники, и власти сетуют на аморфность хозяев МКД, ставят в пример зарубежные нравы. Однако как показывает зарубежная практика, львиной доле жильцов быть собственниками не дано, по крайней мере, в многоквартирных домах в силу их технико-архитектурных особенностей. Отметим, что такая структура формировалась на протяжении столетий, естественным путем в условиях рыночной экономики. Поэтому в большинстве своем зарубежные МКД являются доходными, принадлежащими одному лицу.
Эффективность управлением доходным МКД в несколько раз превышает аналогичный показатель домов зарубежных товариществ (кондоминиумов). Еще несколько лет назад Московский институт проблем управления РАН провел математический анализ эффективности эксплуатации различных типов жилья по 20 различным критериям (мобильность жильцов, криминогенность, коррупционность, эффективность управления и т. д.). Согласно полученным результатам, ТСЖ примерно пятикратно проиграло доходному дому и полуторакратно — частному домовладению.
Впрочем, это не удивительно, как ни крути, ТСЖ — все же колхоз, состоящий из десятков, а то и сотен хозяев. Подчеркнем, что именно доходный дом, а не товарищество является основным типом многоквартирного жилья за рубежом. Безусловно, именно эти идеальные площади и служат полигоном развития всей отрасли, на них первыми внедряются новые прогрессивные технологии и материалы, продвигаются новые жилищные услуги.
За неимением лучшего сегмента российские власти в качестве передовика реформы признают товарищества. Но даже намного менее эффективное ТСЖ у нас не является основной формой управления многоквартирным домом. Главным объектом коммунальной реформы стал МКД — конгломерат, состоящий из самых разношерстных собственников.
По своему социальному составу в ряде крупных МКД с бизнесменами бок о бок живут малоимущие, с интеллигенцией – люмпены. По составу собственников в них зачастую с владельцами квартир соседствуют хозяева магазинов и других нежилых помещений, одновременно здесь же прописаны и отказавшиеся от приватизации (функция социального жилья), и квартиранты (миссия доходных домов).
Такое наследие отрасль получила с советских времен, когда большинство государственных многоквартирных домов заселялось разношерстными жильцами. Таковы результаты приватизации 90-х, когда с легкой руки муниципальных властей шло отчуждение подвалов, других нежилых помещений в пользу сторонних лиц, не являющихся собственниками квартир в данном объекте. Как показало исследование московского института, взявшего эффективность управления конгломератом за одну условную единицу, проще управлять социальным жильем, населенным маргиналами.
Таблица 2.
Жилищный фонд за рубежом*
На основании данных Московского института проблем управления РАН можно математически опровергнуть реформу. Выделяющий городам и регионам деньги на капитальный ремонт Фонд содействия реформированию ЖКХ требует взамен создать ТСЖ лишь в 20% многоквартирных домов от общей численности. Причем для многих городов и районов даже это невыполнимо.
*Источник: Сергей Глазунов, Владимир Самошин. ”Доступное жилье. Люди и нацпроект”. М., 2006 г.
5. Лебедь, рак и щука
Основными источниками пополнения численности товариществ являются строительный комплекс, чьи новостройки покупают жильцы, располагающие в большинстве своем примерно одинаковыми финансовыми возможностями. Плюс — у отрасли осталось небольшое наследие из бывших ведомственных ЖСК (ныне реорганизуемых в ТСЖ), сохранивших основной социальный костяк жильцов. Основная часть домов (согласно требованиям Фонда – не более 80%), в большинстве своем являющиеся конгломератами, достанется управляющим компаниям, которые будут имитировать из себя собственников чужого имущества.
Их миссия весьма неблагодарна, поскольку двигать такие дома к прогрессу – все равно что пытаться куда-то направлять телегу, запряженную героями небезызвестной крыловской басни: лебедем, раком и щукой. Если же отойти от литературных образов и грубо следовать математике, оперируя данными института проблем управления РАН, перспектива также не впечатляет.
Вследствие отсутствия в стране доходных МКД и обилия конгломератов российская реформа ЖКХ обещает длиться в 8,5 раз медленнее своих западных аналогов. Соответственно, вместо 5–10 лет, в течение которых обычно предполагается добиться существенных преобразований в какой-либо сфере, нам потребуется 40–80.
Таким образом, отвечая на риторический вопрос, способно ли реформируемое ЖКХ локомотивом вытягивать из кризиса страну, невольно напрашивается ответ: не хотелось бы. Не хочется, чтобы экономический кризис продолжался столь долго. И соответственно, не стоит удивляться, почему же в течение десяти лет буксовала реформа.
По оценкам представителей института РАН, у конгломератов одна перспектива — стать развалинами. А ЖКХ сможет развиваться, когда к ним на смену придут более достойные объекты. Но здесь хочется обратить внимание еще на один коммунальный парадокс. Пока давались самые пессимистичные прогнозы, реформа ЖКХ возьми да и заработай после 10-летнего простоя. Предпринятое многомиллиардное бюджетное инвестирование многоквартирных домов стало менять отношение к приватизированной недвижимости. Причем процесс пошел весьма резво…
6. Разбуженные капремонтом
Поистине мы уникальны. Мы создали абсолютно неповоротливый жилищный фонд, нежизнеспособный в рыночных условиях (Отметим, что в 19-м веке за рубежом также существовали конгломераты, но с течением времени они выродились). Разумеется, много лет спустя как—то пытаться изменить ошибки былых десятилетий слишком поздно.
Теперь же государство разогрело владельцев конгломератов многомиллиардным вливанием, которое сумело компенсировать недостатки.
И разбуженный шумом ремонтных работ собственник поднялся — вопреки законам математики. А в связи с этим остается в очередной раз лишь вспомнить нашу национальную черту – на Руси всегда были распространены общинные отношения. И еще говорят, что у нас долго запрягают, да быстро едут. На подготовку ЖКХ в дальний путь ушло десятилетие…
— В 2007 году людей уговаривали принять участие в начавшейся областной программе капремонта жилья, а они не хотели, деньги не осваивались, — вспоминает депутат Законодательного собрания Ростовской области, зампредседателя комитета по строительству, ЖКХ, энергетике, транспорту и связи Игорь Колесников. — В 2008-м — собственники стали охотно соглашаться. А в нынешнем — мы уже вынуждены «залезать» в деньги 2010 года, возникший спрос превышает предложение.
Правда, по оценкам ряда экспертов, если сейчас свернуть финансирование, отрасль начнет регрессировать. За прошедшие полтора года в Фонд содействия реформированию ЖКХ за деньгами не обращались считанные единицы субъектов, и средств может не хватить даже на оставшиеся 2,5 года. А на перевоспитание взрослых людей нужен более долгий отрезок времени. Впрочем, сегодня ведутся разговоры о продлении реализации федерального закона, дополнительных финансовых вливаниях. А значит, у отрасли есть шанс успешно исполнить свою историческую миссию.
См. также:
