Капремонт как двигатель реформы ЖКХ

Перемены, стартовавшие в жилищной сфере, можно назвать сенсацией, уверен член Президиума Экспертного совета по ЖКХ  Госдумы  РФ Игорь Шемякин.

Официально реформу отечественного коммунхоза провозгласили 11,5 лет назад, но при этом, по оценкам самих же отраслевых экспертов, в течение первого десятилетия здесь ничего не менялось. Процесс пошел лишь полтора года назад — когда в него давно перестали верить и собственники, и жилищники. Как объясняют в Москве, причина свершившегося парадокса в предпринятом со стороны государства финансировании комплексного капитального ремонта многоквартирных домов.

А тем временем многие опасаются, что в свете разразившегося общемирового кризиса деньги урежут, и стремятся выбрать как можно больше средств сейчас. Отдельной темой различных слухов и домыслов на местах служат разговоры, что же отрасль ждет, кода Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит свое существование.  Впрочем, не меньше вопросов вызывает и сама идея реформирования Жилкомхоза, равно как и используемые для этого законодательные инструменты: новый Жилищный кодекс, 185-й Федеральный закон и ряд других документов.

К чему в конечном счете должна прийти отрасль и как понимают нынешнюю действительность в Москве, остается тайной за семью печатями для многих. Пытаясь восполнить существующий пробел, мы взяли эксклюзивное интервью у посетившего Ростовскую область  в разгар нынешнего ремонтно-строительного сезона члена Президиума Экспертного совета по ЖКХ, руководителя секции «Управление многоквартирными домами» Государственной Думы Игоря Шемякина.

Два столпа реформы жилкомхоза

— Игорь Михайлович, рассуждая о реформировании жилищной сферы, многие представители отрасли любят ссылаться на западный опыт. Но насколько он применим к нашей социально-экономической ситуации и менталитету?

— После прошедшей приватизации наш жилищный фонд стал уникальным, аналогов которому практически не существует. В цивилизованных странах большинство многоквартирных домов сдается внаем, а у нас едва ли не 100% объектов или более 80% площадей бывшего государственного жилья стало частным. А отвечать за него еще надо научиться, чему не сможет способствовать только проводимая политика угнетения высокими тарифами. Одновременно ко многим работникам жилищной сферы и муниципальным властям также не пришло понимание о грандиозных переменах, которые произошли еще в конце прошлого века.

— И все-таки лучше поздно, чем никогда. Давайте взглянем на ситуацию глазами жилищника и попытаемся осмыслить: что же свершилось в 90-х годах минувшего столетия?

— В прежние времена многоквартирные дома принадлежали государству и, соответственно, между государственным ЖЭУ и жильцом существовали подчинительные отношения. Теперь ситуация изменилась с точностью до наоборот. Жилец, став хозяином, должен диктовать свои условия, а ЖКХ – подчиняться. Таким образом, реформа не выгодна муниципальным властям, поскольку она урезает их полномочия.

В течение первых десяти лет понимание не приходило, а значит, провозглашенная реформа ЖКХ стояла. Ведь главный ее залог напрямую связан с перестройкой в головах, а не забиванием гвоздей или созданием новой модели дворника.

— Но, тем не менее, именно после того как началась реализация 85-го ФЗ, отрасль сдвинулась с мертвой точки. А между тем этот закон как раз-таки и подразумевает забивание гвоздей — вернее капитальный ремонт жилья, финансируемый государством.

— Безусловно, не будь у нас 185-го ФЗ, все по-прежнему стояло бы на месте. Но этот документ является лишь пряником, провоцирующим отрасль и жильца перестраиваться, так как взамен они оказываются вынужденными исполнять определенные обязательства. На самом деле реформа держится на двух столпах: создание общественного института ТСЖ и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг.
И больше государству ничего не нужно.

— Иными словами, главная цель 185-го ФЗ, которая в документе написана между строк, а не напрямую – разрушить прежнюю систему жилищных взаимоотношений созданием новой?

— Да, с точки зрения государства, это, скорее, закон о стимуле, а не о капремонте.

За что ФЗ не любит непосредственное управление

— А непосредственное управление? С вступлением в силу нового Жилищного кодекса эту форму предпочел ряд неравнодушных собственников. Словом, прогресс в головах у людей имеет место, а вы их не поддерживаете, так как 185-й ФЗ не предусматривает перечисления средств на капремонт домам, избравшим непосредственное управление. Многие россияне в недоумении: почему?

— Давайте еще раз повторим название закона: «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Но о каком реформировании может идти речь, если собственник избрал древнейший вариант управления своим жилищем? Таким методом обслуживалась еще доисторическая пещера, когда ЖКХ не существовало. Я уж не говорю о ряде организационных проблем, например, под чьей подушкой пришлось бы хранить перечисленные на капремонт деньги, если жильцы не имеют юридического лица?

Если собственник решил на чем-то экономить, не платить за обслуживание дома, то пусть уж и хлебает сам свои щи. Мы этого ему не запрещаем. Но и не поддерживаем.

— Из ваших слов следует, что непосредственное управление подразумевает исключительно самообслуживание. Но после принятия Жилищного кодекса во многих городах были внедрены схемы, при которых собственники, избравшие такую форму, напрямую заключают договора не только с ресурсоснабжающими предприятиями, но и обслуживающей их дом подрядной организацией. В результате непосредственное управление стали внедрять даже в многоэтажках.

— Например, в Астрахани, где на такой вариант пошли около 40% многоэтажек. На самом же деле осуществляемое в таких домах непосредственное управление либо является профанацией, либо – влечет хроническое разрушение объекта. Такой вариант может быть хорош только для 2-4-квартирных домов.

— Почему же тогда Жилищный кодекс этого не запрещает?

— Вообще, ни для кого не секрет, что этот закон сделан с помощью топора и зубила. Он способствует реформированию ЖКХ, но нуждается в коррекции и уточнениях. Кстати, в Жилищном кодексе говорится о трех формах управления многоквартирными домами. Но, строго говоря, в реальной действительности их пять.

Пять форм домоуправления

— А давайте перечислим?

— Помимо непосредственного, в доме может быть прямое управление, при котором объект обслуживается ТСЖ. Третий вариант – организованное товарищество привлекает в качестве подрядчика управляющую компанию. Далее –  жильцы сами выбирают УК без предварительного создания товарищества. И наконец, существует еще конкурсное управление, при котором собственники ничего не решают, а муниципальные власти разыгрывают их дом на тендерных торгах между управляющими компаниями.

— Разумеется, последний вариант – самый худший?

— Конечно. В таких домах живут люди, которые окончательно разочаровались в отрасли, либо, приватизировав жилье, поняли, что не способны быть собственниками, справляться с трудностями. Закон позволяет им требовать от муниципальных властей решения своей судьбы. Думаю, это благо — провести конкурс на право управления имуществом собственника, который сам не знает, чего хочет.

— А как в большинстве случаев входят в дом управляющие компании – если взглянуть в глаза правде? Я знаю очень мало фактов, чтобы жильцы, например, отказались от услуг одной УК и наняли бы другую, проявив инициативу. Зачастую организуемые в доме собрания носят формальный характер, различными правдами-неправдами собственников уговаривают выбрать управляющую компанию, реорганизованную из бывшего ЖЭКа, они ставят очередные «галочки».

— Это также один из худших вариантов, когда управляющая компания выбирается решением общего собрания жильцов.

— Безусловно, вы являетесь сторонником ТСЖ, поскольку раскритиковали все остальные формы.

— Государство хочет вырастить максимально сплоченных собственников. А для этого в доме необходимо создание юридического лица – товарищества, которое на равных сможет отстаивать интересы жильцов перед другими юрлицами – ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями. Таким государство видит будущий жилкомхоз.

— Некоторые идеологи ТСЖ считают, что управляющие компании – временное явление. Они будут управлять приватизированными МКД, пока собственники еще остаются разобщенными, и со временем уйдут обслуживать социальное жилье и доходные дома, которые у нас рано или поздно построят.

— Управляющая компания является одним из инструментов реформы, в ходе которой она подстраховывает ряд товариществ. Существует экономика вопроса: если в доме менее 200 квартир, создавать при ТСЖ обслуживающую объект собственную дирекцию обычно не выгодно, привлечь УК дешевле. Если же в МКД более 200 квартир, можно организовывать мини-предприятие, которое будет работать и качественнее, и дешевле.

— Вот только между многими управляющими компаниями и товариществами нет согласия, ликвидация последних зачастую провоцируется различными грязными технологиями.

— УК еще не осознали преимуществ работы с юрлицами, это вопрос времени. Но я думаю, что будущее – за крупными товариществами, состоящими сразу из нескольких домов. Хотя впадать в крайность, создавая одно ТСЖ на весь город, как делается, например, в Поволжье – абсурд и преступление.

Угроза регресса

— Но это ведь производится для очередной «галочки», чтобы получить новые деньги в Фонде, требующем наличия определенного процента домов-ТСЖ. Насколько, на ваш взгляд, велик уровень профанации в ходе реформирования жилкомхоза?

— На сегодняшний день в Фонд не обращалось за деньгами лишь пять субъектов. Но что же мы зачастую наблюдаем? Из МУПа делают ОАО, после чего отдают его акции аффилированным компаниям. Создается ли в этом случае рынок жилищных услуг или же идет его имитация?  Думаю, в одних субъектах наступают перемены, в других – нет.

— А в нашем?

— В Ростовской области, на наш взгляд, реформа движется в правильном направлении. Вообще я давно заметил такую закономерность: чем южнее регион, чем плодороднее почва, тем лучше люди относятся к своей собственности. Дон – благодатный край в отличие от северных регионов, где земля плохая.

В целом же по стране ход реформирования ЖКХ хотелось бы форсировать. Некоторыми областями лимиты уже исчерпаны,  но ТСЖ организовали не в 20% домов, а около 10, жилье обслуживает не 80% приватизированных УК, а около 50. При этом, когда у нас создают товарищество или частную управляющую компанию на бумаге, проку мало. Предлагаемый пряник стал подходить к концу, а за полтора года действия Фонда глобальной перестройки в головах  не произошло.

— И что будет, когда деньги закончатся?

— Начнется обратный процесс, который рискует пронестись в считанные секунды. Надеюсь, нам удастся убедить регионы и депутатов Государственной Думы в необходимости продления сроков действия Фонда хотя бы еще на четыре года.

См. также:

• Ветхое жилье.
• Россия на счетчике, или Закон об энергосбережении.
• Можно ли начать капремонт без государства.
• Об УК, капремонте и льготах.