Земля в Ростове: ищем место для дома

В силу различных причин многие ростовчане хотят самостоятельно построить дом — кто-то из соображений экономии, а кто-то для того, чтобы иметь уникальный объект, который невозможно найти на рынке недвижимости. Как показывает интернет-статистика, тысячи жителей столицы ЮФО ежемесячно вводят запросы в поисковые системы, разыскивая для будущего жилья земельный участок.

В свою очередь земельный рынок Ростова готов предложить покупателям тысячи участков различного качества и по различной цене. Поэтому сегодня «Ростов-Дом» расскажет о том, как ориентироваться в этом разбросе предложений и сделать оптимальный выбор.

Главным консультантом выступает директор по правовым вопросам Азово-Донской девелоперской компании (АДДК) Дмитрий Костюченко.

Что, где, почем?

В Ростове у покупателя земли три основных пути.

▪ Первый — приобрести землю в самом Ростове, в зонах индивидуальной застройки.  Однако избравших такой вариант могут шокировать высокие цены. На окраинах столицы ЮФО за сотку полноценной земли со всеми сетями обычно просят от миллиона рублей, в обжитых районах (Новое поселение, Нахичевань, Вертолетное поле) — от двух миллионов.

Но в этом случае стоит задать себе вопрос: готовы ли вы к тому, что через несколько лет в паре десятков метров от вашего будущего жилья вырастет многоэтажка, и собственники квартир с верхних лоджий смогут наблюдать за жизнью вашей семьи? Нынешним генеральным планом Ростова практически все бывшие микрорайоны с землей, предназначенной под индивидуальное жилье, реорганизованы в зоны смешанной застройки, где можно возводить и «шестиэтажки». Чтобы узнать о «статусе» своей улицы, необходимо заглянуть в городские Правила землепользования и застройки.

▪ Второй путь можно условно назвать «экономией на удобствах». Многие горожане «спасаются» от высоких цен и небоскребов на землях садоводческих товариществ Ростова, где за шесть соток просят от двух миллионов. Главным их недостатком является ущербная инженерия: недоразвитые коммунальные сети, отсутствие канализации, узкие дороги.

По данным городского департамента архитектуры, из 119 имеющихся в городской черте садоводческих товариществ под строительство капитального жилья пригодны только 19, остальные предназначены для сезонного выращивания картошки. Окружающая застройка с узкими улицами, напоминающими улочки средневековых городов, уже сформирована. Поэтому сюда в принципе невозможно провести нормальные сети, равно как и построить приличную дорогу.

▪ Третий путь — поискать землю в строящихся под Ростовом коттеджных поселках. Некоторые из загородных комплексов отвели специальные кварталы (или очереди) под продажу земли без подряда, где можно строить дом собственными силами.

Преимущества таких участков и перед садоводствами, и даже перед полноценной городской землей неоспоримы: хорошая транспортная доступность за счет соседства с приличной трассой, единая философия застройки, круглосуточная охрана, коммуникации. При этом стоимость земли вполне сопоставима с ценами в садоводствах. Хотя здесь есть риск — нарваться на недобросовестного застройщика. Обезопасить себя при совершении сделки можно, запросив документы на коттеджный поселок, после чего станет ясно, стоит ли покупать здесь землю.

Основная тенденция последних лет: цены на землю в Ростове весьма консервативны. Они не падают из-за дефицита площадей, но и не растут, поскольку покупательские способности горожан на пределе. Похоже, дальше им повышаться уже некуда.   

НАША СПРАВКА

Азово-Донская девелоперская компания (АДДК) реализует в Ростове два крупных проекта в сфере малоэтажного строительства. Это элитный загородный поселок «Старочеркасская Ривьера» и малоэтажный пригород «Щепкин». Помимо готового жилья, в пригороде формируются качественные земельные участки, которые можно приобрести как с последующим подрядом, так и для самостоятельного строительства дома.

Сайт компании АДДК. www,a-ddc.ru

Какой должна быть площадь земли?

Существует предусмотренный законодательством минимум земли — на меньших площадях строить дом недопустимо. Для каждого поселения и даже улицы он индивидуален. Узнать подробности можно в Правилах землепользования и застройки местного поселения.

— В «Щепкине», например, дом может стоять на пяти сотках, — уточняет директор по правовым вопросам АДДК Дмитрий Костюченко. — Допустим, в дальнейшем хозяин возвел на своей земле еще один коттедж, флигель, баню. Но все эти строения будут рассматриваться как «придатки» к имеющемуся жилью, а не как самостоятельный дом с собственным адресом.    

Во многих микрорайонах Ростова зачастую проблематично найти землю достойных площадей: многие участки размежеваны бывшими собственниками на «огрызки» площадью по две-три сотки. Практически все подобные операции производятся незаконно, благодаря чему будущий домовладелец своими руками готовит себе жизнь на пороховой бочке.

Сети, отступы, проезды

Построенный на участке дом должен на три-пять метров отступать от межи земельного участка. Таковы противопожарные нормы. Соблюдать все требования законодательства на подобных крохотных площадях земли практически невозможно.

— Допустим, ваш объект будет узаконен по дачной амнистии. Вы сможете жить спокойно, пока «не нарушаете общественного порядка», — говорит Дмитрий Костюченко. — В то же время на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ на такой дом не будет распространяться исковая давность.

В дальнейшей же перспективе и много лет спустя соседи смогут потребовать отступить от их дома, если, например, в их двор течет вода с вашей кровли или в районе межи размещена баня. В случае возникновения подобных претензий амнистированный объект не снесут, но потребуют от владельца устранить нарушения, что в ряде случаев равносильно тому же сносу. Плюс обяжут выплатить пострадавшей стороне компенсации материального и морального ущерба.

Наибольшую опасность таят маленькие участки земли с отсутствующей канализацией. Вместо нее приходится строить выгребные ямы, само существование которых вне закона. При этом для деревенского туалета предусматривается большая охранная зона, которая может занять весь участок земли площадью в пару соток. А если же охранная зона «ямы» вылезает на соседский двор, от вас могут потребовать ее демонтировать. Отсутствие канализации, разумеется, снижает саму стоимость земли, но зато вынуждает законопослушного гражданина приобретать более внушительные площади.

И наконец, отдельный вопрос — взаимоотношения собственника объекта с коммунальными службами, владеющими объектами уличной инженерии. Готовы ли они подключить новый дом к своим сетям, есть ли на данном участке необходимые техусловия? Об этом стоит запросить поставщиков электричества, газа и воды, желательно — официальным письмом. Достраивать уличные коммуникации «за ресурсником» (на что рассчитывают некоторые покупатели) обычному человеку не под силу ни экономически, ни юридически. Этого подсилу только  крупнойкомпании.

Где покупать?

Где покупать землю — вопрос отдельный. Главный принцип формирования стоимости участков в Ростове: чем ближе к центру, тем дороже. Менее состоятельный покупатель устремляется на окраины, но там его ждет разочарование. За сотку земли на малоблагоустроенной городской периферии просят миллион рублей, в удаленных садоводствах — уже сотни тысяч. Как ни парадоксально, землевладельцы садоводческих товариществ начинают конкурировать с инвесторами загородных комплексов, например — коттеджного поселка «Щепкин».

— К таковым относятся садоводства в районе Ростовского моря, — поясняет Дмитрий Костюченко. — Другой пример конкурента — перенаселенная нелегалами северная часть промышленной улицы Вавилова, застроенная бензозаправками с мотелями и задыхающаяся в пробках. Географически «Щепкин» расположен чуть дальше от центра, но благодаря Северному обходу вы доберетесь «до города» значительно быстрее.

Таким образом, при выборе земли под будущий дом надо руководствоваться не столько расстоянием до центра Ростова, сколько транспортной доступностью. Проверено: от «Щепкина» до Ростовского моря можно доехать за семь минут:

— При этом 15 минут уйдет на проезд до северного «Ашана», 10 минут — до гипермаркета «Мега», 15 минут — до нынешнего «старого» аэропорта. Причина проста: в «Щепкин» можно добраться сразу по трем крупным трассам, без пробок. Поэтому выбирая землю для будущей жизни, отставьте формализм. Расстояние в километрах — отнюдь не самый важный критерий для Ростова. Лучше изучите особенности местной дорожной инфраструктуры, совершите несколько экспериментальных поездок.

ЭТАЛОННЫЙ ВАРИАНТ

Земля в «Щепкине»

Одним из качественных предложений на рынке земли Ростова являются земельные участки, формируемые в пригороде «Щепкин». Еще в ходе разработки нынешнего генерального плана Ростова он рассматривался архитекторами как будущий малоэтажный спальный микрорайон мегаполиса на несколько тысяч человек, который вырастет несколькими километрами севернее многоэтажного Северного жилого массива.

Сегодня АДДК — инвестор микрорайона.  В специально отведенных кварталах загородного комплекса сформирован рынок земли без подряда, ориентированный на покупателей с различными потребностями. Площадь участков под строительство — от 4 до 29 соток, стоимость — 250–300 тысяч рублей за сотку.

Преимущества «Щепкина» связаны с его статусом загородного комплекса:

• современная инженерия: централизованное водоснабжение и канализация, подземное централизованное газоснабжение, централизованная система электроснабжения из расчета 10 кВт на каждый будущий дом;
• полноценные внутрипоселковые дороги с тротуарами, уличным благоустройством, декоративным освещением, малыми архитектурными формами;
• наличие социальной инфраструктуры: набережной с причалом, мест для рыбалки, детского клуба, спортивных и игровых площадок, аптеки, магазина;
• круглосуточная охрана.

В настоящее время АДДК строит две первых очереди пригорода: «Щепкин-1» и «Щепкин-2». Обе соответствуют категории недвижимости бизнес-класса. Первую очередь загородного комплекса введут в эксплуатацию в четвертом квартале 2014 года.

Подробности на сайте «Щепкина»: www.bigschepkin.ru

Документы на землю

Приобретая землю под строительство дома у бывшего собственника, будь то компания-застройщик или физическое лицо, необходимо запросить следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности;
• документ, в соответствии с которым был приобретен или сформирован земельный участок;
• выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• кадастровый паспорт земельного участка

— Практика показала, что кадастровые выписки  зачастую грешат неточностями, — отмечает Дмитрий Костюченко. — Приобретая землю, можно частично оказаться ущемленным в своих правах, потеряв несколько десятков квадратных метров. При продаже участков в коттеджном поселке «Щепкин» мы в присутствии покупателя выносим координаты границ и  передаем ему документ на руки.     

Документы на дом

И наконец, многие покупатели земли приобретают участок с уже имеющимся строением. Кто-то в дальнейшем планирует его реконструировать и видоизменить, кто-то снести, а кто-то — просто отремонтировать.

Во всех перечисленных случаях у собственника жилья необходимо попросить следующие документы:

• технический и кадастровый паспорта;
• свидетельство о собственности;
• выписку управления юстиции на объект, содержащую сведения о собственнике;
• договор на обслуживание уличных сетей (если дом покупается в коттеджном поселке, либо дачном/садоводческом товариществе);
• договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку газа, электроэнергии, воды;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• справку об отсутствии задолженности по уплате членских взносов.

По закону погашать долги прошлого владельца вас никто не может заставить. Но долгожданное новоселье могут испортить споры с ресурсоснабжающими организациями и новыми соседями.

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

На правах рекламы.