В настоящее время судебная система РФ все чаще и чаще принимает решения по гражданским делам, вытекающим из споров участников общей долевой собственности на объекты недвижимости. Наиболее остро стоит вопрос о правах участников общей долевой собственности на квартиру.
К примеру, у вас есть документ, в соответствии с которым вы являетесь собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру. Скажем, доля перешла к вам в собственность путем приватизации, на основании договора передачи.
Допустим, что сейчас вы не состоите в семейных отношениях с совладельцами или между вами сложились неприязненные отношения. Совладельцы занимают полностью всю площадь квартиры, пользуются ею по своему усмотрению и препятствуют вам во вселении и владении вашей долей. Обычно такая ситуация длится годами: одни из участников собственности владеют, другие не имеют доступа к своему имуществу.
И вот и те, и другие предстают перед Фемидой в качестве истцов и ответчиков. Исковые требования собственника сводятся к обязанию ответчиков не чинить препятствия во вселении и определении порядка пользования квартирой или же к выделу доли в натуре.
Через барьеры
Что касается требований о нечинении препятствий во вселении, важно четко раскрыть, в чем заключаются препятствия. В основном это отсутствие ключей от входной двери в квартиру. Тогда в исковых требованиях просим суд обязать ответчиков не чинить препятствий во вселении, а именно — передать ключи от входной двери. В случае удовлетворения иска решение будет исполнимо, так как в исполнительном листе прописывается конкретное действие, которое должно стать предметом исполнения.
Важно уметь четко отличать определение порядка пользования квартирой от выдела своей доли. Определяя порядок пользования, мы просим суд разрешить спорный вопрос о пользовании общим имуществом между участниками долевой собственности. При этом мы можем предложить свой вариант порядка или же просить суд определить его в соответствии с заключением экспертизы.
Порядок пользования: есть варианты
В том случае, когда по делу назначается экспертиза на разрешение эксперта, ставится вопрос о вариантах порядка пользования квартирой с учетом размера долей участников или с незначительным отступлением от идеальных долей собственников. Вы должны четко понимать, что при определении порядка пользования объектом экспертизы является квартира в том техническом состоянии, в котором она находится на момент предъявления иска, то есть не допускается ее реконструкция либо внутренняя перепланировка. Экспертом определяются варианты исходя из площади квартиры и размера долей участников долевой собственности.
Ах ты доля, моя доля
А вот исковые требования о выделе своей доли предполагают исследование возможности путем реконструкции и перепланировки, а в некоторых случаях и без этого выделить долю истца в натуре — в виде конкретного помещения. В этом случае истцу в собственность поступает отдельная комната, а помещения общего пользования — такие, как кухня, коридор, туалет и ванная комната, — остаются в общем пользовании.
В том случае если эксперт приходит к выводу, что выдел доли в натуре невозможен исходя из технических характеристик, строительных норм и правил, истец вправе требовать от остальных участников долевой собственности выплаты денежной компенсации, пропорциональной рыночной стоимости его доли на момент рассмотрения дела судом. При этом исковые требования уточняются в процессуальном порядке, и, компенсируя истцу стоимость его доли, ответчики приобретают эту долю в собственность, равномерно увеличивая свои.
Мир худым не бывает
В любом из перечисленных вариантов сторонам следует учесть, что разрешение спора по существу может быть окончено и утверждением мирового соглашения. Определение об утверждении мирового соглашения имеет равную силу с решением суда. Оно разрешает спор между сторонами и предотвращает его повторное возникновение между теми же лицами и по тем же основаниям.
Мировое соглашение — это результат проявления гуманного отношения друг к другу истца и ответчика, правильной оценки сторонами природы и сущности сложившегося спора и стремления исчерпать возникший спор, принимая при этом компромиссные решения. Такой подход наиболее эффективен как с юридической точки зрения, так и с точки зрения установленных принципов нравственности и человечности.
И еще, дорогие мои посетители, мне очень хочется, чтобы при столкновении с нарушением ваших прав, выступая в их защиту способами, предусмотренными действующим законодательством, вы не забывали о неписаных законах — о достоинстве, честности, уважении и нравственности. Используя их в совокупности с Гражданским кодексом, вы добьетесь желаемого результата. Живите в мире, дорогие мои, и будьте счастливы!
Юлия ГАСАНОВА,
сайт «Параграф закона»
