Как отмечают риэлтеры, девелоперы и другие операторы недвижимостью Ростова, очень многие горожане в столице ЮФО хотят построить собственное жилье сами и не согласны покупать уже готовый дом у застройщика.
Мотивы такого предпочтения различны. Кто-то рассчитывает сэкономить, выполнив строительство дома собственными руками либо с помощью наемных бригад. Кто-то, наоборот, не намерен ограничивать себя в расходах и приобретает стройматериалы известных мировых брендов, желая построить уникальный дом своей мечты.
Недавно компания CAPAROL представила вниманию СМИ расчет сметы строительства дома с комментариями представителей различных фирм. Учитывая высокую популярность в сети запросов на данную тему, мы решили попытаться ответить, в какую же сумму обойдется строительство дома в Ростове или окрестностях мегаполиса на семью из 3–5 человек.
Участок
(Основная статья: «Строительство дома — выбор участка»).
В первой части статьи мы рассмотрели вопросы выбора качественного земельного участка — как в Ростове, так и в соседствующих с мегаполисом населенных пунктах, стоимость которого, возможно, обойдется дороже всех остальных расходов.
В целом мы исходим из того, что площадь будущего дома должна быть не меньше 100 кв. м (в противном случае можно поставить под большое сомнение экономическую целесообразность начинать стройку, проще просто приобрести квартиру в жилом комплексе Ростова ).
КОНТЕКСТ
По оценкам экспертов, идеальная площадь земли должна составлять не менее одной сотки на 10 кв. метров жилья. При этом можно однозначно утверждать, что общая площадь участка не должна быть меньше шести «советских» соток — если мы не хотим экономить в ущерб последующему качеству жизни.
С учетом конъюнктуры сформировавшегося рынка земельных участков в Ростове и окрестностях стоимость качественной земли (со всеми коммуникациями, адресом и прочими благами цивилизации) составит от нескольких сот тысяч рублей до нескольких миллионов.
Впрочем, по оценкам экспертов, в исключительных случаях качественный дом все же может быть возведен на 2–4 сотках — при условии, что в дальнейшем застройщик-«индивидуалист» не будет скупиться на услуги архитекторов и проектировщиков.
Геология
Как отмечают эксперты, накануне принятия какого-либо проектного решения, необходимо изучить землю, на которой начнется строительство дома, проведя геодезические изыскания. Их стоимость обойдется в несколько сот тысяч рублей.
Многие из ростовчан пренебрегают процедурой и строятся «не зная броду», а вернее, особенностей земли, на которой будет стоять их дом. А поскольку земля в Ростове и окрестностях проблемная, изобилующая грунтовыми водами, подобная «экономия» имеет все шансы резко ухудшить качество возводимого жилья, сократить срок его эксплуатации.
Можно вести речь и о более трагичном развитии событий: через два-три года под возведенной новостройкой образуется оползень, об угрозе которого никто не знал…
Проект
Следующий ответственный момент — выбор архитектурного проекта. Экономить категорически не рекомендуется, поскольку такой подход выльется в копеечку в ходе дальнейшей стройки.
Грамотно разработанная проектно-сметная документация позволяет с большой точностью рассчитать количество необходимых стройматериалов, а значит, и стоимость строительства. Проект необходим для контроля над архитектурным и строительным качеством, а также над расходом конструктивных и отделочных материалов. Он позволит избежать ошибок непрофессионального проектирования, приводящим к разрушению дома, — например, когда фундамент или перекрытия не выдерживают нагрузок.
В ходе решения проблемы проектной документации есть два варианта:
▪ «Недорогой» — приобретение готового типового проекта. Таковых сейчас разработано множество — для строительства дома любых площадей. Стоимость может варьировать от 20 до 50 тыс. рублей, в зависимости от набора входящей документации. В стандартный пакет входит архитектурный паспорт (для согласования и получения разрешения на строительство), эскизный проект, архитектурные и конструктивные решения, а также схемы прокладки инженерных сетей с вентиляцией, электрикой, отоплением, водоотведением, горячим и холодным водоснабжением. Сметная документация часто предоставляется отдельно за дополнительную плату и может обойтись до 0,5% от стоимости объекта.
▪ Индивидуальный проект. Желающим построить уникальный дом своей мечты или владельцам маленьких земельных участков в 2–4 сотки придется раскошелиться значительно больше, обратившись в архитектурные студии. У будущего подрядчика желательно спросить портфолио уже построенных объектов. Разработка индивидуального проекта составит до 4–5% от сметной стоимости или от 1000–1500 руб. за кв. метр общей площади дома.
В дальнейшем возможен и авторский надзор за соблюдением проектной документации. Такая услуга обходится от 30 тыс. рублей в месяц или до 3–5 тысяч рублей за каждый выезд на объект.
Фундамент
Обойдется не менее 20–40% от затрат на общестроительные работы. Чем тяжелее будет «коробка» дома, тем больше придется потратиться на фундамент.
Полы, стены, потолки
Расходы обещают составить не менее 30–40% от общей стоимости сметы. Ещё на этапе проекта возникает вопрос о выборе технологии.
Самым популярным стройматериалом у россиян по-прежнему остается дорогой «классический» кирпич. Основные его преимущества — прочность и долговечность. Срок эксплуатации кирпичного дома без капремонта оценивается в 100–150 лет. Но интересно, что применительно к нынешней действительности, похоже, в целом не суть важно, из чего построен дом, главное — насколько он качественный.
Допустим, мы решили строить кирпичный дом, создав на века родовое гнездо для своих внуков и правнуков. Но при нынешнем стремительно развивающемся научно-техническом прогрессе не совсем ясно, какие чудеса нам преподнесет стройиндустрия лет через 30–40, не говоря уж о более дальних сроках. Насколько через два-три десятилетия будет актуален дорогой кирпичный дом и из чего станут строить жилье, можно только догадываться.
Еще один нюанс для выбирающих дорогостоящую кирпичную технологию строительства связан с вопросом ее последующего соблюдения. Наверное, по сей день на территории Ростова большинство современных домов строится из кирпича. Но сколько из них имеет предусмотренную «классической» технологией толщину стен (в три кирпича, а не полтора), обеспечивающую вышеупомянутую прочность и долговечность?
Такие дома есть. Как правило, это построенные в позапрошлом веке памятники архитектуры. Многие из них ветшают и разрушаются (все эти полтораста лет наше доблестное ЖКХ их проэксплуатировало без капремонта). Но при этом многие обещают пережить возведенные по соседству современные кирпичные новостройки, на которых сэкономили.
В качестве альтернативы кирпичу в Ростове и Ростовской области все большую популярность приобретают газоблоки (а также пенобетон). Сейчас из этого материала строится сразу несколько коттеджных поселков под Ростовом. А после строительства, желая угодить консервативно настроенному покупателю, их просто облицовывают кирпичом.
Интересно, что многих новоселов такой вариант вполне устраивает. Им зачастую нужен лишь внешний «кирпичный» вид стен, содержание внутренней «начинки» интересует людей значительно меньше.
К преимуществам газоблоков перед кирпичами стоит отнести их легкость (экономия на фундаменте и доставке), а также низкую теплопроводность. По словам жильцов домов, построенных из газоблоков, в их жилищах очень тепло. Впрочем, здесь есть и своя ложка дегтя. Вкрутить в стену из газоблока шуруп или вбить гвоздь оказывается весьма проблематично.
Как отмечает директор по маркетингу компании CAPAROL Ольга Логинова, кладка из кирпича может выполнять только несущую функцию, в то время как за сохранение тепла в доме могут быть ответственны многослойные системы утепления из высокоэффективных теплоизоляционных материалов. Использование такого подхода не только сокращает затраты на строительство и в дальнейшем на отопление дома, но и увеличивает долговечность постройки.
Значительно меньшей популярностью в нашем регионе пока что пользуются дома из различных материалов древесного происхождения (брус, оцилиндрованное бревно). Их преимущества — экологичность, максимальная лёгкость конструкции, быстрота строительства.
По заявлениям некоторых застройщиков-консерваторов и риэлтеров, дома из дерева у нас якобы никто никогда не купит. Ярким опровержением такого тезиса является разрастающийся в десяти километрах под Ростовом коттеджный поселок «Солнечный». Он строится из дерева по канадской каркасной технологии. Численность жильцов «Солнечного» превысила тысячу человек. На сегодняшний день сюда переехал из загазованного мегаполиса примерно каждый тысячный ростовчанин.
А теперь приведем среднюю стоимость возведения стен из разных материалов (включая и оплату работы строителей) в расчете на квадратный метр общей площади дома (в тысячах рублей):
- кирпич — 12–15;
- газоблоки — 8–10;
- клееный брус — 17-19;
- каркасная (канадская) технология — 9–12;
- оцилиндрованное бревно — 9–11.
Цены на перечисленные материалы, изготавливаемые различными производителями, могут сильно разниться. То же самое можно сказать и об оплате труда. Поскольку дом могут строить и профессиональные фирмы, и «независимые» бригады, и «шабаи», и гастарбайтеры.
Кроме того, составляя смету строительства дома, не забудем вписать в нее стоимость перекрытий, лестниц и внутренних стен — эти цифры могут различаться в разы в зависимости от планировок и этажности.
Окна
По современным нормам, площадь окон в доме должна составлять никак не менее 10% от площади постройки. Проектировщики считают, что оптимальны 20–25% остекления. При нынешней средней стоимости пластиковых окон в 7500 руб. за кв. м (с учётом монтажа) для 100–150-метрового коттеджа траты составят не менее 100 тысяч рублей.
Крыша
На нее потребуется около 20% от стоимости «коробки», не менее половины этой суммы (10%) составит оплата монтажных работ. Одним из самых затратных компонентов при возведении крыши является кровельное покрытие.
Наиболее доступный вариант — гибкая черепица или металлочерепица, при её покупке вполне можно вписаться в стоимость 200–250 рублей за «квадрат». А общие затраты (включая стропильную систему, обрешётку, утепление и т. п.) составят от 750 рублей за квадратный метр.
Что же касается респектабельной керамической черепицы, она «потянет» вчетверо дороже, а самые дорогие материалы — сланец и кровельная медь — обойдутся в 1500–2000 рублей за метр.
Внешняя отделка
Здесь великое множество вариантов: от классического облицовочного кирпича или бюджетного утепления «под сайдинг» до композиционных штукатурных фасадов. Утепление под сайдинг — пожалуй, самый доступный вариант. По словам генерального директора компании «Вивадом» Вадима Козлова, стоимость такого метода, включая работу и материалы, составит около 1000 рублей за квадратный метр поверхности фасада. То есть для одноэтажного стометрового дома это будет стоить не менее 100 тысяч рублей.
Вместе с тем сайдинг не отличается долговечностью. Пластиковый материал нуждается в периодическом ремонте и замене, довольно легко повреждается физическими и климатическими воздействиями. Да и внешний вид коттеджа сильно проигрывает от такого «пролетарского» решения.
Еще один вариант — композиционные штукатурные системы. Такое решение позволяет придать зданию респектабельный внешний вид оштукатуренного монолитного дома при значительной экономии средств. По словам представителя компании CAPAROL Ольги Логиновой, при условии правильного выбора компонентов и правильного монтажа можно рассчитывать на безремонтный срок службы не менее 25 лет. Стоимость качественной штукатурной системы начинается от 800 рублей за квадратный метр стены. Затраты на монтажные работы составят от 600 до 1200 рублей за «квадрат» в зависимости от сложности конфигурации фасада.
Для придания частному дому колорита средневекового здания или особняка в викторианском стиле нередко используют дорогую и тяжёлую отделку из клинкерного кирпича или натурального камня. Стоимость такого решения может начинаться с 2–3 тысяч рублей — и это только за материалы.
Внутренние сети
Прокладываемые внутри дома электричество, отопление, канализация и водопровод считаются одной из существенных статей расходов и составляют до 35–40% от стоимости «коробки».
Цена системы теплоснабжения «под ключ», включая стоимость компонентов, монтажа и наладки, может достигать 1,5–3 тысяч рублей за кв. метр общей площади жилья, или не менее 10–15% его стоимости. Самая дорогая часть — отопительный котёл, который обойдётся примерно в 40–70% от стоимости всего оборудования. Сравнимые суммы придётся выложить и за приборы отопления. Затраты на монтажные работы и наладку составят примерно 20–25% от стоимости оборудования.
Стоимость прокладки электропроводки в простейшем варианте обойдется не меньше 250–300 рублей за метр общей площади. В расчёте на коттедж 100–200 кв. м получится не менее 60 тысяч.
И наконец, отдельный вопрос — в какую сумму нам обойдется «врезать» дом во все уличные сети, которые проходят сразу за нашим участком. Вполне возможно, цена вопроса составит 30–40% (а может быть, и 100%) от общей стоимости их прокладки внутри жилья.
Внутренняя отделка
Включает штукатурные, малярные, плиточные работы, выравнивание полов и устройство напольного покрытия, установку внутренних дверей, сантехники и прочие операции. Самый скромный бюджетный ремонт оценивается в 2–3 тысячи рублей с квадратного метра, а стоимость эксклюзивных вариантов может превысить затраты на возведение самого дома. То же можно сказать и о строительстве забора, а также благоустройстве двора: один хозяин просто посыплет дорожки щебнем и посадит цветы, другой — вымостит придомовую территорию плиткой, захочет построить навес для автомобиля.
Как видим, однозначного ответа на вопрос «Сколько стоит дом построить?» не существует. Впрочем, само словосочетание «строительство дома» весьма абстрактно звучит, ибо под ним можно подразумевать разные перечни работ.
Тем же, кто всерьёз решился возвести собственный дом под ключ, предстоят длительные расчёты и консультации со специалистами. В этом нелёгком деле нужны не только деньги, но и упорство, а также терпение.
При подготовке статьи использованы материалы пресс-службы компании CAPAROL.
Вам будет интересно прочитать:
Лукавят господа строители насчет того, что кирпич не позволяет сберегать тепло. Сейчас и в 2 кирпича никто почти не строит – от того и холодно бывает. А раньше меньше двух никто и не делал стен. А два уже дают неплохой результат. Лучше конечно 2,5 – но так уже почти никто не делает ибо дорого.
Не строят в 2 и более кирпичей из экономии внутренней площади!!! При развитии новых материалов смысл съедать внутреннее пространство кирпичом? Заменим забутовочный кирпич на газоблок и теплее будет и дешевле!!!
да пропади оно всё пропадом. Сколько ж надо зарабатывать, что бы только крышу над головой обеспечить. Не жили богато не будем и начинать.
А где смета?!
Полезная статья, как раз готовымся к началу строительства. Наняли бригаду специалистов для проведения инженерных изысканий.