Валерий Казейкин: «Вам еще строить и строить коттеджные поселки»

Вице-президент НАМИКС объясняет развивающийся в окрестностях столицы ЮФО малоэтажный бум казачьим менталитетом.

Мы уникальны. По итогам прошлого года Ростовская область вышла на показатели путинского плана «Россия-2020» в сфере малоэтажного строительства, общие площади которого составили 70% в общей площади новостроек. Можно по-разному относиться к данному документу, но по своим показателям застройщики-индивидуалисты уже вывели нас в «прекрасное далеко».


Об этом знают лишь чиновники различных структур, но не спешат трубить победу. Возможно, причина в обычной бюрократической нерасторопности. А может, дело в том, у «малоэтажки» предостаточно наиострейших проблем.

О возникших на Дону пропорциях сообщили посетившему наш регион вице-президенту Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерию Казейкину на конференции, прошедшей в стенах конгресс-отеля «Дон-Плаза». В свою очередь «Ростов-Дом» решил выяснить у зама главы НАМИКС, как он видит перспективы донской «малоэтажки».

Малоэтажная ипотека

— Валерий Семенович, в окрестностях крупных городов со второй половины прошлого десялетия коттеджные поселки растут, как грибы. С чем это связано?

— С высоким спросом. Мы проводили социологическое исследование: большинство россиян хочет жить в индивидуальном доме. Для серьезных компаний возводить такое жилье точечным методом, выискивая дефицитные участки с инфраструктурой — не бизнес, им нужны большие площади под масштабную застройку. В крупных городах наилучший вариант — коттеджные поселки.

— В Ростове проживает миллион человек, на территории города и в окрестностях можно насчитать два десятка проектов коттеджных поселков. Не слишком ли их много?

— Для сравнения: в Москве десять миллионов человек, при этом в Подмосковье насчитывается более 650 загородных комплексов.

— Просто вспоминается предыстория 2008-го, когда Штаты обрушили мировую экономику своим ипотечным кризисом, понастроив никому не нужного жилья. Неверные ассоциации?

— Нет, вам коттеджные поселки еще строить и строить. Нечто похожее на «американский обвал»теоретически может произойти разве что в Москве.

— А существует ли такой кредитный продукт, как малоэтажная ипотека?

— Да, хотя она не настолько известна. Я могу назвать десятки банков, предоставляющих такие кредиты, начиная со «Сбербанка»…

— АИЖК, позволяющее удешевлять величину годовых, как на них реагирует?

— Тоже участвует. Но малоэтажные кредиты более высокие, индивидуальный дом в эконом-классе обычно стоит 3–4 миллиона рублей.

Стоквартирный дом и поселок на сто коттеджей

— Говорят, что и оплата «коммуналки» в индивидуальном жилье в разы дешевле. Удастся ли компенсировать разницу?

— Нужно считать. Стоит сделать ставку и на энергосбережение, которое в индивидуальном жилье приносит большую эффективность. В Европе полно коттеджей, чьи хозяева вообще не платят ни за электричество, ни за тепло, ни за горячую воду. Они даром берут эти коммунальные услуги у солнца.   

— Индивидуальный дом однозначно дороже квартиры?

— Я составлял смету, мысленно превратив типовую 54-метровую «двушку» стоквартирного дома в индивидуальный коттедж из тех же материалов. У меня вчетверо выросла численность стен, которые надо утеплять, в двенадцать раз — перекрытий, плюс появились затраты на опоры и обилие других дополнительных стройматериалов. Это большие деньги.

— Не добавляли расходы на врезку в коммунальные сети, что также обещает вылиться в копеечку?

— Это самая слабая сторона малоэтажного строительства.

— Возьмем стоквартирный дом, разберем его на кубики и превратим в коттеджный поселок из ста индивидуальных домовладений. Что у нас получается?

— Вместо трех-четырех соток земли, на которых он располагался с учетом придомовой территории, нам потребуется 10 гектаров. Если, конечно, мы не хотим жить в трущобах. Придется закопать обилие дополнительного «пластика» (инженерные сети. — Авт.) плюс построить хорошие дороги с благоустройством. Затем зовем девеллоперов, они воплощают идею, но дополнительные траты ложатся на жильцов.

— Значит, доступное жилье в принципе не может быть индивидуальным? Я имею в виду врачей, учителей, молодые семьи?

— Далеко не каждый проект может быть доступным. Особенно при нынешней системе реализации.

Как продвигают «малоэтажку»

▪ Закон №343-ФЗ 27.12.2009. До 60% переданных в Фонд РЖС земель будут использованы для малоэтажного жилищного строительства.

▪ Закон №316-ФЗ от 17.12.2009. Снял ограничение на переселение граждан из аварийного жилого фонда в черте одного населённого пункта.

▪ Закон №25-ФЗ от 9.03.2010. Средства на переселение из аварийного жилья будут направляться и на малоэтажное строительство.

▪ Законопроект № 305495 от 17.02.2010. Военнослужащие могут приобретать индивидуальные дома и получать служебные жилые дома. Увеличен размер превышения площади бесплатного жилья с 9 кв. м до 16 кв. м (с 54 до 70 кв. м) и участок 600 кв. м.

▪ Законопроект №388150 24.04.2007. Предусматривает создание некоммерческих объединений граждан, которым для МЖС земельные участки будут предоставляться бесплатно или на льготных условиях.

Свой дом: составляем смету

— У нас что-то делается для «малоэтажки»?

— Различные коттеджные поселки ориентированы на разных покупателей. В бизнес-классе нет необходимости считать каждый рубль. Но федеральная власть поставила задачу – обеспечивать индивидуальным жильем и нуждающихся. Накануне кризиса, в 2007 году, я участвовал в написании программы «Свой дом», чтобы дать толчок развитию малоэтажного строительства.

— Есть успешные примеры?

— В качестве образцово-показательного приведу коттеджный поселок «Экодолье» в Оренбургской области. Стоимость квадратного метра  в индивидуальном жилье здесь составила 26500 рублей за кв. метр дома-стройварианта («коробки»), оснащенного коммунальной и социальной инфраструктурой. Местная власть изыскала возможность проложить сюда разводящие сети за счет бюджетных средств и привлекла к финансированию монополистов.

Далее — энергетики подключали жилье к сетям за счет тарифа. Что же касается самой себестоимости строительства коттеджа, то она в различных регионах варьирует в районе 10–15 тысяч рублей за кв. метр.

— А кому оно нужно, такое дешевое жилье? Я имею в виду не покупателей, а застройщиков, девелоперов, риэлтеров…

— Пожалуйста: другой, более «популистский» пример — строительство коттеджного поселка в Башкирии. Там было продано две тысячи индивидуальных домов по 12 тысяч за метр. Местные власти профинансировали и внутрипоселковые сети, а также социальную инфраструктуру. Правда, дома строились по быстровозводимым технологиям, не из кирпича.

Себестоимость объекта составляла 10500–10700 рублей. Сперва строители отказывались. Но грянул кризис, работы не было. А затем выяснилось, что быстровозводимые технологии позволяют 6–8 раз обернуть эти деньги за год, в то время как дом из кирпича зачастую строится несколько лет. В результате рентабельность проекта принесла около 100% годовых — когда другие стройплощадки стояли.

Должен отметить, что южане более консервативны в этом вопросе. Им обязательно подавай дом из более дорогого и энергорасточительного кирпича. И хотя вы строите значительно больше «малоэтажки», но многим из вас такой материал слишком дорог. Не по средствам живете.

— Думаю, если бы у нас под Ростовом появилось жилье с инфраструктурой по 12 тысяч, его бы разобрали моментально. Будь оно хоть из соломы, как у Ниф-Нифа из «Трех поросят».

— Вообще, Ростовская область наряду с десятками других регионов участвует в госпрограмме развития малоэтажного строительства.

Сколько стоил дом в “Экодолье»

Строительство разводящих сетей (+ 6%) властям удалось вычеркнуть из сметы застройщика, установив цену на жилье, соответствующую «формату» Минрегионразвития.

Двойной риск покупателя

— Факты — вещь упрямая. Что творится под Ростовом? Наши девелоперы, в отличие от башкирских, продают жильцам просто землю с сетями под возведение «доступного жилья».

— Это не только у вас, но и, например, в Подмосковье. В основном там земля идет с последующим подрядом. При существующей системе покупатель рискует дважды: застройщик может не проложить инфраструктуру, а может не построить дом. Или вообще не перевести земли из статуса «сельхозназначения», после чего сюда никогда не ступит нога почтальона, не приедет ни «скорая», ни пожарные.

— Вот нечто похожее и у нас было — всего в десяти километрах от областной администрации. Я имею в виду «Солнечный». Застройщик «забывает» провести сети, бросает дольщиков, они пишут в администрацию области, Батайска — все без толку.

— Знаю ваш коттеджный поселок «Солнечный», бывал там неоднократно. Здесь ряд других проблем… 

— А почему у нас так много проектов прогорает? Из-за  сетей, от которых чиновники открещиваются? Могли бы, подобно Оренбургу или Башкирии, помочь дольщикам, сделать тот же «Солнечный» показательным, а затем — хвастаться Путину. Тем более этот объект — самый первый коттеджный поселок Ростова.

— Каждый дом рассчитан на определенную аудиторию покупателей. Если застройщик «промахнулся» и жилье не берут, в поселке наступает кризис.

В аналогичную ситуацию может «попасть» и строящийся многоквартирный дом. Но здесь все проще: не достроил последние этажи, создав обманутых дольщиков — просто сбросил «незавершенку» на городские власти. В сфере «малоэтажки» все сложнее, не получается.

Коттеджные трущобы

— Еще одна ростовская беда: обилие садоводческих товариществ вокруг мегаполиса при существующем дефиците земельных ресурсов. Многие «огородники» незаконно возвели капитальное жилье — от отчаяния.

— С этим нет проблем, распространяется «дачная амнистия». Самозастрой можно узаконить.

— Я имею в виду другое. Качество жизни в садоводческом товариществе оставляет желать лучшего. Есть ли у них шанс как-то благоустроиться?

— А это уже в большинстве случаев нереально. Ведь инфраструктура  сформирована: без дорог из-за слишком узких улочек, без сетей, без поликлиник в окрестностях. Построил здесь капитальный дом, хоть хоромы без канализации — это твое, сооружай рядом выгребную яму, живи, выращивай картошку. Но как корректировать уже сформировавшуюся застройку?


— Думается, наши местные власти относят незаконно возводимые, но впоследствии узакониваемые коттеджные трущобы к введенному в эксплуатацию малоэтажному жилью — чтобы повышать показатели.

— Однако вы уже сейчас строите 70% «малоэтажки» в общем объеме новостроек. Поверьте:
у вас все хорошо — в сравнении с Центральной Россией, Сибирью.

— А чья заслуга, что мы в рекордный срок выполнили план Путина?

— Наверное, все дело в географии, в вашей казачьей крови. Ваши отцы, деды всегда жили в индивидуальных домах. Потом обстоятельства «разбросали» многих из вас по «хрущевкам». А теперь, изыскав возможности, вы возвращаетесь к истокам.

— Вот только если бы этот процесс проходил бы как-то более гладко, без потрясений и глупостей чиновников…

— Во многом решение проблемы зависит от того, как поведут себя региональные власти.
Если они намерены идти вместе с президентом и премьером — должны поддерживать строительство коттеджных поселков, особенно эконом-класса. Ведь в ряде случаев для этого даже деньги не требуются, нужно лишь волевое политическое решение.

Существующая пропорция 70 : 30 взята не по чьей-либо прихоти. Такую структуру жилищного фонда имеют Европа и Америка. Иначе просто не может быть, это основа для зарождения цивилизованных отношений в жилищной сфере.

НАШ СЦЕНАРИЙ

Как построить недорогой коттеджный поселок под Ростовом *

В ролях: Правительство Ростовской области, энергетики-монополисты, инвестор.

Энергетики-монополисты:

• оплачивают строительство разводящих сетей к поселку за счет собственных средств в рамках разработанной инвестиционной программы;
• принимают на баланс сети.

Областная власть:

• подготавливает вблизи города земли, проводит аукцион;
• оплачивает строительство разводящих водопроводно-канализационных сетей
  к поселку;
• финансирует строительство школы, поликлиники, больницы и пр;
• регулирует тарифы поставщиков энергоресурса;
• оказывает всяческую поддержку привлеченному инвестору;
• получает деньги из федерального бюджета на реализацию ряда социальных программ в поселке.

Инвестор:

• строит внутрипоселковую инфраструктуру;
• продает дома переселяемым жильцам аварийного жилья;
• продает дома «молодым семьям» и другим льготным категориям граждан;
• за оказанную правительством области поддержку «держит» цены, установленные Минрегионом, путем подбора недорогой, но качественной технологии;
• выплачивает налоги в бюджет, на которые сам же потом построит еще один коттеджный поселок.

*В соответствии с ныне существующим правовым полем.

Олег ПЕТРУШИН

RSS-лента

Новости на почту

Читайте также:

• Интервью с министром ЖКХ Ростовской области Сергеем Сидашем
• Города-спутники Ростова
• Большой Ростов
• Пригороды Ростова